違反合約和補償方法

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違反合約和補償方法

違反合約

違反合約可分作實際違約(ACTUAL BREACH)和預期違約(ANTICIPATORY BREACH)。

例：

實際違約即明確地沒有履行合約上的責任。
例(1)：賣方在交易時拒絕或未能將樓宇交吉。
例(2)：買方在交易日拒絕或未能支付樓價餘款。

預期違約即在尚未到期履行合約內某一項責任時，合約其中一方已明確表明將不會履行該項責任，或其行為已可令合約另一方明確知道對方不會履行合約。
例(1)：賣方在交易日十天前表明將不會或未能將樓宇交吉。
例(2)：賣方在簽署買賣合約給甲買方後，再簽另一份合約轉賣有關物業予乙買方，甲買方從賣方的行為已可斷定賣方預期違約。

補償方法：普通法的補償方法、衡平法的補償方法

普通法的補償方法

普通法的違約補償方法只有一種，就是「損害賠償」(DAMAGES)，一般為金錢上的賠償。

受害方若追討「損害賠償」，將會受制於以下限制：－

所追究的損害賠償不能太「遙遠」(REMOTE)（即合理及可預見範圍以外）。
例：賣方聲稱買方未能準時支付樓價，令他不能用全數樓價以Margin 方式炒股票，事後股票大升，賣方向買方追究此等損失將會被視為遙遠的損失，買方不用對此作出賠償。
受害方有責任盡量減輕其損失(DUTY TO MITIGATE LOSS)。
例：租客租用物業兩年，但租客租用了半年即違約退回物業，業主有責任盡早重新出租物業，以減低損失。業主違反此項責任將不能追究租客剩餘租期的全部租金。
所追究的「損害賠償」為合理可預見的損失而非「罰金」(PENALTY)。
例：若買方以樓價五成作為訂金購買物業，若買方違約，因訂金超常規數目 ﹝常規訂金數目一般為樓價的10%﹞，具罰金性質，業主不能隨便將全數訂金沒收。

衡平法的補償

衡平法的補償方法十分多樣化，基本上有以下幾種。

強制履行(SPECIFIC PERFORMANCE)
受害方要求法庭強制違約方履行合約。

撤銷合約(RESCISSION)
要求法庭裁定受害方可撤銷合約。

更正(RECTIFICATION)
若有足夠證據顯示合約未能反映合約雙方的原來意思，可要求法庭頒令將合約更正。

禁制令(Injunction)
向法庭申請禁制令，禁止違約方繼續違約。

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