| 近年受國內通脹加快，和全球經濟增長預期放緩影響，國內經濟形式產生了微妙的變化，各行各業都受到影響，樓市也不例外。而2011年限購、限貸、限價令和部分城市二手住宅按評估價過戶等措施接踵而至，導致全年主要城市成交相對低迷。2012年國內樓市於上半年難有太大驚喜，調整到一定水準將自然出現剛性需求。經歷一系列的調控，若措施�謜纂A國家或會調整部分政策，因此相信下半年樓市交易量有機會出現較有力的反彈，全年樓市或呈「價跌量升」局面。 2008年下半年至2009年的樓市政策支持住房消費和投資，加之貨幣政策相對寬鬆，令2010年樓市成交火爆，成交價格急速飆升。2010年下半年樓市政策180度轉向，開始打擊住房投資。從下半年開始，號稱歷史上最嚴厲的政策相繼出台。及至去年，限購、限貸、限價令和部分城市二手住宅按評估價過戶等措施接踵而至，導致2011年主要城市物業成交相對低迷。 在嚴厲政策下，國內住宅市場成交量下跌明顯，進而影響成交價格。就全國市場而言，熱點城市樓市過熱的局面得到一定控制。根據美聯中國全國研究中心統計，2011年北京一手住宅成交901萬平米，環比2010年下跌26%；二手住宅成交1141萬平米，環比下跌37%。深圳一手住宅成交271萬平米，環比下跌15%；二手住宅成交518萬平米，環比下跌45%。西南片區也是全國樓市的重要市場，以成都為例，一手住宅成交為664萬平米，環比下滑18%；二手成交253萬平米，下滑40%。但並不是所有的城市都出現成交下跌：僅在美聯中國統計的6個重點城市中，就有兩個城市住宅市場分別上升，一是廣州的一手住宅備案量環比上漲8%；同時上海的二手住宅成交相對穩健，全年累計成交環比微升6%。可見，國內市場的住房需求量有堅實的基礎。 2011年政策中對市場成交較為利淡的措施最明顯的是「限購」，其中以北京屬最嚴厲，例如要求外地人必須在北京沒有住房，且必須連續5年以上在北京繳納社會保險或個人所得稅才可買房。這對置業准入的門檻提升了很多。限購政策主要影響有實力的買家，而限貸政策主要影響了「剛需」。 儘管政策嚴厲程度突破了市場預期，國內市場整體住宅成交仍然小幅上升。根據國家統計局的資料，2011年全國商品住宅累計成交97031萬平米，較2010年上升8%。月均成交量為8085萬平米，而樓市的兩個成交高峰2007年和2010年，月均成交面積才分別為5758萬平米和7466萬平米。可見，儘管2011年是政策最嚴厲的一年，但中國商品住宅整體成交依然達到了歷史高峰值。 由於2012年經濟增長預期放緩，國內宏觀經濟政策將相應調整，特別是貨幣政策將「定向寬鬆」，雖然不會對房地產放鬆，但存款準備金率年內的下調和新增貸款的增加，將無形之中向樓市輸入一定資金流。國內樓市房價下跌的週期不會持續太長，房價下行通道一旦打開，往往跌得很急，但很快就會止跌回穩。 因此，預期 2012年全國土地市場成交量將「穩中有升」。其中一線城市以商業用地為主，二線城市以商業、居住用地相結合。全國商品住宅市場政策仍將從緊，限購和限價不會放鬆，但限貸會有所放鬆。就成交而言，美聯中國認為，國內樓市於第二季將好於第一季，而下半年將較上半年為佳，而2012年全年的交投量可望較2011年優勝。 
美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成
| 
