樓市前瞻

新加坡率先減辣 本港應調整按保

美聯集團有限公司

更新日期 : 16/03/2017

上週五(3月10日)新加坡政府突然宣佈為樓市減辣,由3月11日起,調整賣方樓宇印花稅和按揭規定。與本港SSD相約的賣方樓宇印花稅持貨年期由4年減至3年,而各級稅率亦下調4個百分點。於減辣後,第1年內轉售物業的稅率減至12%,第2年及第3年則分別減至8%及4%。與此同時,新加坡亦放寬按揭規限,若貸款金額不超過物業估值的50%,將不再受每月供款不可以高於家庭收入60%的規限。然而,針對非本地買家的買家額外印花稅及按揭比率則保持不變。

新加坡與香港樓市於2008年金融海嘯後表現相約,在金融海嘯後,新加坡政府先後微調賣地計劃及讓發展商售樓更具彈性,包括將年內必賣地轉入勾地表、於09年暫停必賣地及可申請項目延遲1年落成等。再加上美國推出量化寬鬆措施為市場帶來充裕的流動資金,在資金追物業的情況下,新加坡樓價於2009年第2季度見底,升至2013年第3季見頂,升逾6成,同期本港住宅樓價亦上升逾8成﹗為壓抑樓價升勢,新加坡政府恢復賣地及推出各項「辣招」,由於供應遠較香港為多,新加坡推出各項辣招後樓價便見頂,展開下跌週期,並連跌十三季至去年第4季,累跌約11%。由於預期美國將加息,為避免出現系統性風險,新加坡政府開始減辣。

新加坡與香港一樣,為彈丸之地,亦同為亞洲四小龍,彼此互相競爭,新加坡先行為樓市減辣,到底本港會否跟隨﹖事實上,兩地背景不盡相同,難以直接比較。新加坡樓價於2013年第3季見頂後下跌的同時,本港樓價在辣招之下卻反覆上升,同期升幅近2成。即使本港樓價於去年初曾出現逾1成的調整,但下半年已重拾升軌,差餉物業估價署樓價指數更創歷史新高,在樓價高企的情況下,相信政府不會於短期內減辣。

樓價不斷上升,上車門檻漸漸由400萬提升至500萬,惟按揭保險並沒有隨之而改變,落後於形勢。上車客實力有限,部份擔心稍後時間承造不了高成數按揭,只好積極入市。為方便上車客入市,政府應考慮調整按揭保險規限,目前只有樓價400萬港元或以下的住宅才符合申請9成按揭的資格,建議將樓價調升至500萬港元或以下;另建議500萬港元以上至550萬港元以下物業則可承造80%至90%按揭(貸款上限為450萬港元);最後建議550萬港元或以上至700萬港元物業可承造80%按揭(貸款上限為560萬港元),相信這些措施對首期不足的買家有極大的幫助﹗


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