樓市前瞻

中區誕天價地王 為後市帶來啟示

美聯集團有限公司

更新日期 : 18/05/2017

兩個多月前,鴨脷洲住宅地皮以近168.6億港元的歷史新高價批出。僅相隔不足3個月,本港再有新地王誕生,旋即將紀錄再推高近4成。位於中區美利道的商業用地以平均每呎樓面地價逾50,000港元批出,地價總值232.8億港元,無論是總價或呎價均創下歷史新高﹗與此同時,啟德亦有一幅住宅地皮順利批出,由兩間內地發展商合作,以平均每呎樓面地價逾12,500港元投得。統計啟德區所批出的12幅住宅地皮,當中有8幅由內地發展商投得,佔比逾6成半﹗

今次賣地結果對後市帶來不少啟示,首先,一如本欄預測,「麵粉貴過麵包」的現象蔓延至商廈。美利道地皮的平均每呎樓面地價已高於同區的二手甲級商廈呎價,3月份皇后大道中9號錄得呎價39,800港元的成交,已是甲級商廈的紀錄新高。現時地價已逾50,000港元,相信將刺激中區甲級商廈的樓價進一步上升﹗此外,預計地王效應亦會幅射至乙級商廈及工廈市場,將吸引不少投資者尋寶。

其中較令市場意外的是,新地王並不是如市場預期的內地發展商投得,反而是傳統本港大型發展商,以200多億港元投地證明對本港前景充滿信心﹗不僅是內地發展商,連同本地大型發展商亦以行動表態,今年賣地市場越趨激烈,發展商對優質地皮需求殷切,預期高地價將維持,而內地發展商現時聚焦於住宅地皮,本港發展商或將轉移至商業用地。

除此之外,越來越多不同的內地發展商來港投地,是次合作投得啟德地皮的兩間內地發展商,有一間是首次成功來港投得地皮,該公司稱此舉為深化於粵港澳大灣區城市群的佈局。事實上,繼雄安新區後,粵港澳大灣區是中國南方的一大重要規劃,預計將會繼續吸引內地不同省市的發展商到南方發展,而香港必定成為其中一個重要的戰略據點。

最後,上週五金管局出招收緊銀行對發展商的貸款,惟預期影響不大。大型發展商有足夠的財力去應付投地及提供高成數按揭,而中小型發展商亦可透過合作去投地,從而分散負擔。再者,有上市地位的發展商更可以透過配售新股及發債去集資,融資途徑廣泛。在新地王效應下,預期賣地市場、住宅、商廈,甚至工廈將掀起高潮﹗


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