上星期，花旗出了一份落錯車報告，指出在過去十年，有20萬人落錯車，如果不了解香港地產市場，真的是會嚇死，如果了解就會知道，落錯車的人大幅低於20萬，我相信連一半都沒有。但有一個奇怪現象，就是落錯車的人令到香港樓價上升。

花旗報告指出，在過去十年，有61萬業主出售他們的物業，有36萬個業主並没有回購，當中16萬仍然持有物業，他們只是套現，不算落錯車，剩下的20萬個業主真的是落錯車，老實說，我不知道花旗動用了幾多人力物力去寫這份報告，但報告的結論20萬個業主落錯車是錯誤的演繹，他們的確是賣走了物業之後並没有買回，但他們並不是落錯車。

我估計，在過去十年，每年最少有5,000個業主離開人世，已經上了天堂，又怎可能買樓？很多人都話香港不值得留戀，倘若每年有3,000個業主移民離開，他們當然不會再買樓。樓市在過去十年，大多數時間都持續向上，但仍然出現不少銀主盤，我不敢太悲觀，每年2,000個單位總是有的，我相信那些銀主盤業主是沒有能力買樓，他們是被迫落車，就以上述三項計算，落錯車的人大幅減少一半。這還不止，有年老業主賣樓分身家，他們當然不會以自己名義再買樓。另外，有一些業主在賣樓之後表面上沒有再買樓，但他們可以用公司轉讓形式買樓，又怎算落錯車，撰寫報告的人可能疏急了些少，或者是不了解樓市。

香港有不少業主的確是落錯車，時間集中在政府推出SSD的前後，當時曾特首話如果政府出招，樓價必定下跌兩三成，不少業主十分相信曾特首能力，所以他們先將自住單位賣走，希望樓價下跌兩三成之後再買回，結果當然是事與願違。但當時他們充滿信心，在樓價下跌之前先租樓自住，由於他們剛賣了樓，大多數都會持有一筆數目不少現金，是極優質租客，其他業主非常樂意租樓給他們，亦令到不少人有信心買樓收租，做成樓價節節向上。我相信未必太多人了解到這個事實，如果花旗的報告題目是落錯車的人令到樓價上升，行內人睇到就知道是一份有料到報告。