買賣唐樓的按揭注意事項

上回談到樓價高企,上車客在選擇越來越少的情況下,開始考慮一些入場門檻相對較低的物業種類,如村屋。今次為大家拆解唐樓的種種按揭疑難。

唐樓為香港開埠初期的產物,當時港英政府將華人和洋人生活的地方分開,華人住唐樓,洋人住洋樓。早期唐樓普遍有三至四層,多數一梯兩伙,並沒太多間隔,可隨意更改室內空間,而且樓底較高,因此縱使沒有升降機,亦有吸引買家之處。

然而,唐樓通常面對兩大問題,第一:估價。由於唐樓成交較私樓疏落,銀行缺乏參考指標,加上大部分唐樓地處舊區,且樓齡較高,質素亦參差,銀行對於此類物業之按揭申請較為謹慎,故較易遇上估價不足情況。物業估價除了要視乎屋苑成交個案,還包括很多因素,如單位層數、坐向、面積、景觀、內櫳質素、附近環境、配套、發展、物業樓齡、有否大維修等影響。如遇上估價不足的問題,建議業主可尋找多幾間銀行或按揭轉介機構進行估價,有些銀行比較擅長或積極評估某類型物業的價值,估價可能較「貼市」,否則業主需預備更多的資金作首期。

第二:按揭年期。除了估價問題,亦需要考慮按揭年期的長短,一般而言,銀行會以「70減」樓齡或人齡計算,有些銀行甚至以「80減」來計算按揭還款期,取其低者。例如樓齡50年,買家30歲,銀行亦只會批出70減50,等於20年的還款期。如人齡較大,買家可選擇尋找親友作為擔保人,某些銀行會以較年輕的一位計算按揭年期。

其實只要唐樓質素良好,例如樓齡較新、地理位置佳,按揭利率基本上與其他私樓睇齊,即可選擇承造P按、H按或定息按揭計劃,現金回贈及罰息期亦與私樓無異。

值得一提的是,唐樓亦是「劏房」的集中營,銀行或因此對唐樓的批核較為嚴格,或會要求驗樓,如發現是劏房,只會批出P按,甚至拒批按揭。另外,唐樓亦可能潛在僭建問題,如沒有屋宇署頒發的建築物頒令,銀行或只需申請人填寫承諾書,按揭條件或與普通按揭一樣;相反,如已有頒令,要視乎僭建的嚴重性,銀行即使願意承造按揭,按揭條款亦會折讓,甚至會拒批按揭。

相關文章 :

唐樓按揭申請事宜 特首林鄭月娥的首份施政報告,房屋政策繼續成為社會關注焦點,首批一千個單位的首置上車盤將測試市場對這類資助房屋的需求及接受程度,加上4,800...
按揭難題三寶 – 劏房篇 而一般銀行對「劏房樓」的按揭申請偏向保守,並不是每間銀行都接受劏房樓按揭。如有業主打算將整個單位連租約出售予買家,買家要留意單位有否違反屋宇...
【按揭計算】劏房可否做按揭? 買入劏房的回報較一般完整單位為高,不過,對於新手而言,劏房物業有很多細節要留意,而且大型銀行大多都不會接受劏房申請按揭。...
1月份新取用按揭金額按年大升逾倍 金管局最新出爐的1月份住宅按揭調查結果,新取用按揭及新批出的按揭,無論在金額及宗數方面,均按月下跌,反映去年11月生效的新辣招之影響,相信下...
低息續支持樓市成交暢旺 現時實際利率維持在低水平,P(最優惠利率)為2.15%,H按實際利率更低至1.66%,明顯比私人貸款吸引,慳息效果明顯,換言之借貸成本亦大幅...
分享: