香港地少人多，住屋需求殷切，過去住戶數量大增。觀乎1997至2019年期間變化，1997年全港住戶為192萬戶，到2019年升至261萬戶，期間增加69萬戶，增幅逾3成半。

然而，日前立法會秘書處發表有關「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究簡報，指出過去23年香港的自置居所比率於呈「倒U型」發展，由97年的46.7%，持續上升至2004年高峰期的54.3%，然後輾轉回落，2019年數字為49.8%及2020年第4季為51.2%(見圖一)。

過去23年全港住戶數量增幅顯著，但自置居所比率增幅相對緩慢，僅約一半住戶有自置居所，即是有約130萬戶未有自置居所，故市場上有不少購買力待釋放，反映市場潛在置業需求強勁。

此外，過去23年60歲及以上的年長人士自置居所比率急增，由1997年的21.4%，增加至2019年的41.2%，反觀35歲以下的年輕人士自置居所比率由1997年的22.1%，跌至2019年的7.6%。本欄認為，近年香港樓價高企，不少有能力的父母，尤其有物業的，都願意幫助子女置業。父母可能沽樓套現，又或者通過加按套現，部分金錢當作子女買樓首期，助他們上車。預期未來由「靠父幹」產生出來的潛在置業需求龐大。

潛在置業需求強勁，但未來供應則未能到位。報告指出，截至2030-2031年為止的未來10年，私樓落成量目標平均每年為1.29萬伙。而根據本行預測，2020至2024年的5年期私樓落成量平均每年約1.8萬伙，雖較2010至2019年平均每年私樓落成量約1.35萬伙多約33%，但若與1999至2003年高峰期平均每年私樓落成量約2.7萬伙相比，則少約33%(見圖二)。若將報告所提及的未來10年年均私樓落成量目標約1.29萬伙與高峰期相比，更未及一半水平，可見未來供應捉襟見肘，相信供求失衡情況將持續。

本欄認為，影響樓市因素除了供應及需求外，市場資金是否充裕、息口變化等都是重要的。根據金融管理局資料，最新存款數字仍然高企，21年1月數字高逾15.9萬億元，較去年1月逾13.7萬億元增加近16%(見圖三)，數字高企，部分同新股上市有關，外來資金流入對港元需求大。雖然去年11月及12月存款數字因有大型新股暫緩上市而回落，但其後隨著其他新股上市，存款數字回升，至今處於高位。此外，目前本港銀行體系結餘亦高逾4,500億元，亦令利率維持低水平，對樓市帶來支持。