今年樓市好似搭「過山車」，按揭市場亦不平靜，銀行對按揭業務取態「先鬆後緊」，同年亦展開逾十年首次減息，而新按保更大幅擴展至1,000萬或以下物業。談及對2020年樓按市場的展望，經絡按揭轉介高級副總裁曹德明有話說。
1.料明年現樓按揭宗數將見負增長
（圖一）
（圖二）
（圖三）
今年第四季樓市交投淡靜，加上聖誕及農曆新年為傳統淡季，曹德明表示，由於按市比樓市滯後，相信按揭市場復甦需時，預料明年現樓按揭宗數將按年錄得負增長。根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料預測，首11月現樓按揭宗數為97,254宗（圖一），料全年現樓按揭宗數將錄得約107,000宗（圖二），即與去年相約。但由於明年樓市不明朗及轉按宗數將大幅減少（2019年每月平均新批轉按宗數佔新批貸款比例為36.3%（圖三）），料明年全年現樓按揭宗數將按年下跌15%至90,000宗左右水平（圖二）。
2.轉按宗數將按年大跌50%
（圖四）
（圖五）
（圖三）
根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示，首10月新批轉按貸款金額及宗數分別為1,277.9億元及33,640宗（圖四），分別創金額歷史新高及宗數的9年高位。但隨着銀行對按揭優惠逐步收緊，加上現時實際按息比兩年前的約2.15厘已增加約35點子，轉按誘因大減，料來年轉按宗數將按年大跌50%，全年轉按宗數約為20,000宗（圖五），即重返2015年前銀行未有積極爭取轉按業務時的水平。預測未來新批轉按宗數佔新批貸款比例將由今年平均的36.3%減至25%左右（圖三），主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主支撐。
3.樓花平穩 建築期付款料增
（圖六）
（圖七）
樓花宗數方面，由於發展商推盤仍然積極，預料明年有18,000伙新盤推出市場，而近年發展商定價貼近二手市場，吸引不少買家入市，加上受空置稅的影響，料明年樓花將保持平穩。今年首11月樓花按揭宗數為12,391宗（圖六），料全年可達13,000宗（圖七），創下15年的新高。預計明年樓花依然叫好叫座，不過由於來年一手盤供應量輕微減少，加上受惠於新按保規定，料未來選擇建築期付款的買家將稍為上升，令部份樓花按揭宗數滯後，料全年樓花按揭宗數將回落7.7%至12,000宗左右水平（圖七）。
4.換樓需求升 二手中型單位料受棒
政府早前宣布放寬按揭成數，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。可惜新政策遇上市場多項不利因素，樓市暫未見起色。然而，曹德明認為若第二季後政經因素改善，例如中美貿易戰持續緩和、英國脫歐進程理想、香港社會事件解決等，由於香港房屋供求失衡未解決，在需求主導下，樓價在回落一段時間後有條件「追落後」，二手樓市將出現「平買平賣」，有助刺激成交量；再配合新按保政策發揮作用，有機會帶動換樓市場，特別是600至1,000萬物業尤其受歡迎；不過納米樓的需求或將減少，料細單位樓價升幅不及中型單位，大型單位的樓價則保持平穩。
5.銀行審慎 料明年新批出按揭跌兩成
（圖八）
自今年下半年起，銀行對按揭業務的取態180度轉變，除了多次調升按揭的封頂息率及減少現金回贈外，銀行對按揭批核的準則更趨審慎。雖然10月31日滙豐銀行牽頭減最優惠利率（P）後多間銀行跟隨，但在按揭業務利潤持續低微及資金成本高企的情況下，上半年按息再減或按揭優惠大幅增加的空間十分有限。曹德明表示，來年銀行審批按揭申請時亦會保持謹慎，偏向批出給一些優質客戶（如信貸紀錄良好、良好職業、固定薪金等）。料今年新批出按揭宗數與去年的108,123宗相約，然而明年全年將下跌約兩成至86,400宗左右（圖八），新批出按揭金額則將在持續22年高位後回落。