持有物業的人士,有沒有想個手上的物業可以為自己提供一筆「低息的貸款」。現時港息低企,如果能夠將手上升值不少的物業加按,便能以一個低息利率,取得一筆貸款。因此,如懂得物業加按,可令有樓人士更靈活管理自己資產。
加按套現時機
以下為一個加按套現的實例,Peter早年買入一個自住物業,現時單位已累積一定升幅,不過,他卻認為物業升值,卻未能為他帶來實際的財富增長。他表示,只有將物業出售,才能夠真正取得盈利,否則都只是帳面的利潤。然而出售後雖然能大幅獲利,日後卻要再買樓,但周邊的樓價亦上升了不少,除非能夠做到高賣低買,否則萬一出售物業後樓價持續上升,更會得不償失。
的確以上是不少有樓人士的苦惱,明明樓價已持續上升,卻未能感到有任何的好處。其實,有樓人士,尤其是早年低價買入物業,在物業已有一定升幅,可考慮將物業加按套現,以取得一筆低息貸款。
以Peter為例,早年買入一個250萬元單位。當時他以6成按揭,貸款150萬元,現時餘下約100萬元貸款。單位目前已升至600萬元,假設他將物業加按,銀行會以最新的估價600萬元計算按揭,6成按揭下,可貸款360萬元,減去現時100萬元貸款,則可套現260萬元。取得有關現金後,相信會大大增加Peter的投資靈活度,或是應付平日開支等需要。
聽完建議後,Peter認為,加按增加了自的負債,總覺得有所不妥。但值得留意是,現時H按利息低至1.6厘水平,只要能夠利用有關資金每年取得多於1.6%回報,這筆借貸便算借得物有所值。如暫時想不到有什麼用途,亦可以先放在存款掛勾戶口中,取回與按揭利息相同的存款利息,以抵消多出來的利息支出。但要留意存款掛勾戶口會有限額,一般是按揭貸款的一半。以360萬元貸款為例,即最多180萬元的存款可有高息。
加按的流程
至於有關加按流程,其實與最初申請按揭時相似。
- 申請人可找按揭轉介公司或直接找銀行按揭部門申請轉按
- 銀行會要求申請提供入息證明,以做壓力測試
- 申請人找律師辦理轉按文件,律師會與舊按揭銀行與新按揭行聯絡
- 按揭審批預計約2至3星期
- 申請人需要有新按揭銀行的戶口及支票戶口
- 銀行批出貸款後,會先償還舊有按揭,餘額及回贈會入到申請人的戶口
當中,申請人在加按時要支付律師費用,同時加按後,銀行都會設有2至3年,提早還款的罰息期,意味在罰息期間出售物業,業主要支付罰息費用。