近期樓市回落，市民置業慾不斷升溫。心思思想買多層？政府推出的辣招自推出以來一直沒有撤回，現在買多一層樓作投資依然要交15%物業印花稅。或者大家都有聽過拆名買多層樓的做法，但實際操作上仍然有很多需要注意的地方，想善用每一個香港人的Quota？想做個精明的投資者？以下的操作方法一定要知。

物業作為重要的投資保值工作，當初買樓的時候很多單位都是聯名購買的，希望可以保障每一個人的利益。實施辣招之後，夫妻、父母子女、兄弟姐妹之間的聯名物業，其實還有很多人名可以釋放出來作投資之用。

近親轉讓的印花稅

無論接受轉讓的人士手上有沒有其他物業，只要是近親（即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）轉讓的話，仍然可以使用舊有印花稅率去轉名。即是說，如果是近親轉讓，即使多了一次交易，需付的印花稅依然會比15%少得多。以二者均為500萬的物業為例，近親轉讓的優惠稅率計算需繳30萬，而新買的物業亦需繳30萬印花稅（首置優惠），共60萬印花稅。如果根據新的印花稅率計算，則需繳75萬，節省足足15萬的稅項。

先批按揭再找律師

如果原有的聯名物業有按揭需要，可以考慮私下簽臨約，先到各銀行申請按揭，等到按揭獲批之後，才上律師樓正式辦手續。因為申請銀行按揭是不需要手續費的，如果不獲批按揭又或者按揭條款不理想，可以有更多時間去找其他銀行，但一旦開始找律師做法律文件，便必需要付一定的律師費。先批按揭再找律師，是私人轉讓物業可以省錢的一個小技巧。

找估價最低的銀行慳稅

物業印花稅是根據樓價而定的，理論上樓價愈低，就可以繳付愈少印花稅。不過，如果轉讓價偏離市價太多，稅局有權7年內追討印花稅差價，亦有機會因此而影響物業的價值。因此，保險起見應找估價最低的銀行作估價，切記要記低估價編號，一旦稅局作出質詢，仍然有可靠證據證明定價標準。

必定要使用買賣方式轉讓

在近親轉讓物業中，可以有買賣方式或送贈形式（送契）去作轉讓，投資者務必要使用買賣方式進行。因為以送贈形式轉手的物業，在未來五年內也不能申請到按揭，若要轉手的話會影響樓價。緊請在土地註冊處註入資料時，「代價」一欄要填整筆樓價金額（即樓價全額），即使是轉讓一半的業權，也不要以樓價一半註入，否則銀行有機會視為「送契」。

只要跟足以上攻略，抗辣招，拆名買樓投資無難度！如有任何置業疑難，歡迎向我們查詢。

Lucy 蔣一洪

P&S ACADEMY創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蒋門人」之稱。向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。