2022年美國加息，香港息口亦跟隨上升，與樓按相關的銀行同業拆息（Hibor）已經升穿3%，實際按息已經升穿鎖息上限。由於銀行同業拆息已經連升多月，銀行資金成本增加下，本地銀行亦已經相繼調整封頂息率及增加最優惠利率。不過，每間銀行的調整步伐並不一致，過往絕大部份銀行的按揭計劃只有現金回贈差異的情況已經過去，究竟現時按揭計劃出現甚麼新常態？究竟香港息口有何影響？對於供樓人士有何啟示？
事實上，美國要加息的主因，是基於現時美國通脹持續高企。加上疫情以及外圍局勢緊張，對全球經濟造成重大困難以及不確定性，透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。
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息口走勢只是影響樓市的其中一項因素。由於市場普遍對加息已有心理準備，加上業主入市前已通過壓力測試，除非本港加息步伐快、升幅急，否則對供樓的實則影響有限，相信普遍業主未會因加息而劈價求售。
量寬規模將更大更急
同時，我們可以參考一下上一次「收水」程序，由2014年1月至10月歷時9個月後停止量化寬鬆，相信是次量化寬鬆規模將比以往更大更急。加上通脹以及其他經濟數據支持，如數月後通脹情況依然嚴峻，加息幅度或會再擴大，但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。
那麼，大家最關注的問題來了，到底香港的情況會變成點?按揭市場又會有何衝擊?
最近有大型銀行上調Ｈ按的鎖息上限，例如渣打銀行上調鎖息上限0.25%至3.375%，但亦有銀行將H按鎖息上限由3.125%，降至2.875%，等於減息0.2%，並增加現金回贈。市場人士認為，由於中小型銀行的最優惠利率高於大型銀行，一旦加息後便更難吸客，所以決定增加按揭計優惠搶年底市場。
H按計劃未必最優惠
在低息時代，H按總是最優惠的按揭計劃，超過九成半人士均選用H按供樓。然而，現時部份銀行的P按計劃可能比H按計劃更為優惠。以二手物業為例，例如大型銀行的P按實際按息為2.975%，而H按鎖息上限的實際按息為3.125%，P按比H按優惠0.15%，大家不妨多比較不同的按揭計劃。
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另值得留意的是，未來樓價走勢將視乎政府的防疫及樓市政策。若能盡快落實完全免檢疫通關，對本港經濟及樓市絕對是一大利好支持，屆時樓價將會回穩。
相對於二手樓，買家購入一手樓會較易找出優惠的按揭計劃。一手樓中有約6間銀行的H按的實際按息為2.875%，不論是樓花或現樓均符合資格申請。而能為二手樓提供實際按息2.875%的銀行則少一截。
按揭計劃變化愈來愈頻密
由於美國年內多次加息，市場亦料下月美聯儲加息0.5%，港美息差將進一步擴闊。香港一個月銀行同業拆息已達3.65%，為連續21個工作日維持3%以上水平，拆息短時間內預料將挑戰4%水平。另外，銀行體系結餘反覆回落至約967億，香港息口及銀行資金成本壓力驟增，預料12月銀行會再度調整最優惠利率及按揭計劃，想鎖定優惠便要盡快申請按揭計劃。
找大型按揭轉介公司免卻麻煩
面對按揭計劃差異大，究竟應該找大型銀行或細型銀行？H按還是P按？置業買家要從中找一個最優惠的按揭計劃便更加困難，置業涉及大量繁瑣事情，也沒時間每日留意報紙的樓按新聞。最快捷方法是找按揭轉介公司幫忙一次過格價，便知道哪個按揭計劃的實際按息、現金回贈及其他財務配套（如mortgage-link）最適合自己。
如對申請按揭有任何疑問，歡迎致電與經絡按揭聯絡，由按揭專員親自解答最新的按揭優惠。
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