施政報告著墨長遠土地供應 短期樓市影響有限
適時減辣防風險 調整公私營比例免顧此失彼 同時加大力度覓地造地

特首林鄭月娥發表上任後第二份【施政報告】，一如市場預期，未有為房屋政策「加辣」，著墨土地供應，以多項長遠土地規劃為主體。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，是次供應主力集中公營房屋，短期對樓市影響有限。然而，目前樓市仍受壓於利淡因素充斥，特別是貿易戰影響，短期樓價暫難有上升動力，建議政府做好減辣準備，適時推出，以防外圍環境惡化風險。

布少明表示，目前四大發展商擁有的農地儲備高達1億平方呎，假設抽出當中的三成農地轉換為房屋用地，以2倍地積比率，並平均每個單位面積為500呎計算，即可提供約12萬個單位，規模已大於9個美孚新邨、11個沙田第一城、7個嘉湖山莊或9個太古城，絕對有助解決香港的房屋供應問題。故認為「土地共享」發展農地，實為最快釋放土地供應的辦法，達至政府、發展商及市民「三贏局面」。

布少明強調，目前樓市無急速下行風險，惟外圍市況未明，貿易戰隨時惡化，政府在增加供應同時，亦須審時度勢，做定減辣準備，適時推出，以防外圍拖冧樓市，增加經濟下滑風險。

布少明指出，覓地增供應刻不容緩，特別是政府現時調高公營房屋比例。不過，若未來新供應未有同時大增，或變相令私人住宅發展土地供應減少，有礙未來樓市發展，更可能種下樓價飆升的遠因。以現時土地供應的情況而言，大量增加公營房屋土地有一定的難度。若將公私營發展比例由現時的六四比改為七三比，以長策會去年底公布的未來十年46萬個單位目標計算，即私人住宅由原先平均每年約18,400伙(4成)減少至13,800伙(3成)。根據每年一手私樓註冊量計算，過去20年一手私樓宗數平均每年約17,700宗；即使過去5年平均亦達15,800宗(見圖)。由此可見，除非未來供應大增，否則私人住宅供應將進出現「供不應求」的情況。

圖：每年一手私樓註冊量

以上資料不包括一手公營房屋
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

更重要的是，據長策會資料顯示，18/19-27/28公營房屋單位十年供應約28萬伙，但已覓得可供興建的單位約23.7萬個，即相差約4.3萬伙。即使早前政府將涉及約1.06萬伙的9幅私人用地轉作公營發展，但公營房屋仍較目標少逾3.2萬伙。

假若維持未來10年私人住宅供應達18萬伙，並且私營發展比例調整至3成的話，意味著公營房屋將由現時的28萬伙大幅增至42萬伙，即大幅增加5成。在目前公營房屋十年目標連28萬伙仍未達標之下，當局需要加大力度覓地及造地。

若未有大幅增加新供應而調整公私營發展比例，反而令私營房屋供應更形緊絀，顧此失彼。事實上，因早前政府部份私人住宅用地改為公營房屋發展，已令今個財政年度首三季賣地計劃涉及的私人住宅新供應不足1萬伙，僅佔18至19年度全年私人房屋土地供應目標1.8萬伙約55%，達標有壓力。