蓮姐是一位資深業主，她在香港和深圳都有幾處物業。如今住回到深圳後，主要委託香港的仲介代為放租，每月收取不菲的租金已經能衣食無憂。這妥妥的被動收入，讓她已經達到了一定程度的財務自由。
然而說起自己的置業之路，蓮姐覺得也並非一帆風順。在毫無經驗的“小白”階段，也曾一度栽進不少“買家墳場”，買入了一些之後看來並不值得買的物業，也有很多“損手”的教訓。如今，總算是慢慢總結出了一些經驗，心態也淡定了很多，隨著香港樓市幾十年來的起起落落，資產總體是增值的，而在這個過程中她也將手裡的物業進行洗牌，現在都是優質物業為主了。
鎖定哪些是需要置換出的物業
根據蓮姐的經驗，那些非優質的資產，一開始都會看起來非常吸引，主要是價格讓人心動。所以在貪便宜的心態下買入的物業的真實價值往往經不起時間的考驗。
比如風靡一時的“劏房”，就是把本來不大的房間分隔成更小的空間，因為投入資金少，租金回報可觀，很多買家忍不住入手。但是時間長了之後發現，除了收租金，物業本身的升值空間並不大，並且租金漲幅空間和房子的空間一樣小，長期持有並非明智。
另外還有一些較為偏遠的房子，處在交通不太便利，或者生活配套還有待完善的地區。幾年過去之後，這些情況依然沒有得到改善，租金和價值都一直低位徘徊，這樣的“不良”資產就都會排上被置換的名單。
為什麼波動市選擇替換？
如果回顧香港從97年至今的樓價走勢，可以看到整體上升之餘中間也不乏幾段波動的曲線。
一般來說，樓價上升的時候，優質物業的升幅多數會跑贏大市，這樣強行買入，除非資金實力特別雄厚，否則持貨的風險和壓力都還是存在的。而大跌的時候，大部分人是不敢貿然入市的，誰也說不準那一波曲線的底部會在哪裡。
但波動市就不同，有跌有升，既不像升市那樣，很多熱炒地區可能被高估，也不像跌市那樣，要冒著“接盤俠”的風險。波動之中既能看到業主和買家的心態變化，很多物業的真實價值也更容易看得清楚，從而為置業決策提供判斷的依據。
平時要做足功課
當然要做到大浪淘金，臨時抱佛腳是不行的。平時就要多聽多看，關注樓市的資訊，有空週末多看看房，心裡逐漸形成一個優質物業的標準，以至慢慢心裡有一個最優物業排名清單以備不時之需，當價格有變化時，做到心中有數，快人一步拿下筍盤。
對於哪些是優質的物業，想必大家都能說出幾個方面：交通配套好、市中心、未來有基建、校網等等。但是在蓮姐看來，這些並不是排在首位的，她最看重的反而是物業本身的素質。
具體到某一套物業：
它的佈局如何？
是否合理，是否實用？
採光和朝向如何，長久居住是否健康？
開發商的品牌和實力如何？
用料是否良心，設計是否用心？
是不是有會所？
物業管理水準如何？
……
這些都是蓮姐評判一套房子值不值得買入最基本的條件。
因她認為現在資訊都很透明，看新聞也知道每個地區的規劃和發展，找准一個有潛力的大範圍並不難。只要在這個大環境裡，外在的因素都不會差太多，隨著時間都會慢慢完善。可是物業本身的好壞卻相對固定，很難有大的改變的，所以要買優質物業，其本身一定要足夠優秀。
另外一點值得注意的是，購買的目的要明確，並以此來進行價值排序。對於自住和投資來說，優質的判斷標準是不一樣的。自住，考慮的方面會更多一些，要求也會更高些，物業本身和周邊都值得反復考量。
但是如果是買來投資收租，租金回報率一定是考慮的重點，以及什麼是這個區域的租客最在乎的條件，而不是自始至終帶入自己的視角。
置換的時候需要注意些什麼
對於已經有一套房在手的業主，並且要置換物業是為了改善居住環境，那麼最大的困擾應該就是“先買後賣”還是“先賣後買。”
NO.1先買後賣
“先買後賣”可以實現無縫對接，不用在中間青黃不接的時候再去租房住，既省租金，也不用多搬一次家。並且先買新房，時間上比較充裕，可以選到自己真正的心頭好。
但是這樣做，前提是一定要有充足的資金。在買新房子時，一般要先付10%訂金，之後要按規定繳付15%的印花稅，因為在這時候你手上同時有兩套房，除非半年內將舊的房子賣出，才可以獲得退稅。在這種情況下，你會有兩套房子都在做按揭，對現金流的要求也會很高，所以“先買後賣”的優點很多，但是適合手裡資金比較充裕的買家。
NO.2 先賣後買
相反，如果是“先賣後買”，資金安排就會舒服很多。畢竟賣房之後，手頭上先會收到一筆訂金，然後再買下新的房子只需要補上差價，明顯輕鬆很多。這樣操作還有一個好處是買新房子的時候，可以首次置業身份，不用繳納15%的印花稅，申請按揭壓力測試也較容易。
但是這個方法有一個缺點，就是賣出了原來的房子，還沒有買到新房子的時候，就需要租一個房子暫住，並且暫住的時間不能完全控制，要看什麼時候完成新房子的買入手續及裝修。
當然，如果你手裡有兩套或者以上的房子，就完全沒有租房這個煩惱，“先賣後買”是一個不錯的選擇。
有了資深業主的寶貴經驗，再根據自己的實際情況進行操作，想要在波動的樓市中穩妥置換優質房源，你還需要一個靠譜的地產仲介！
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