今年非住宅物業減辣，吸引不少樓市投資者留意相關市場。從事金融業月入8萬元的Jenny正計劃買入車位投資，同時亦希望可以買樓上車。因此，想了解應該先買樓或還是先買車位。

先買車位 再做按揭提高壓測要求

Jenny 認為車位銀碼較細，打算先買車位，才再慢慢尋找心儀的物業，物業預算大約800萬元。不過，要提醒她，如果先買入車位後，在不申請按保下，物業的按揭成數會下調一成。至於若選用按保，則仍可以9成按揭買入800萬元或以下的物業，或是8成按揭買入1000萬元或以下的物業。

不過，要留意，雖然按保下，物業的最高按揭成數可保持不變，但是保費會增加，而且基於已有車位按揭下，銀行對Jenny的供款與入息比率，以及加息3厘後的壓力測試的比率會由50/60，下跌至40/50，如果是7成按揭以上，則進一步下趺至35/45水平。

假設Jenny以9成按買入800萬元物業，貸款720萬元，30年還款期2.5厘息，60%的壓力測試下，收入要求為7.2萬元，若下跌至45%收入要求則提高至9.6萬元。而Jenny只有8萬元月收入，是無法通過壓力測試。變相令自己置業難度提高，只能增加首期或是買入較低樓價的物業。

先買物業 再買車位較易上車

若Jenny考慮先買物業，再買入車位，雖然車位的首期會由最高的5成下跌至4成，但是Jenny在買入物業時，由於沒有按揭負擔，在新例下，申請新按保時可以不用通過壓力測試，只需要通過供款與入息比率50%的要求，會令到自己較易置業。同時，由於車位銀碼較細，以200萬元車位為例，即使要多付一成首期亦只是20萬元。反之，在不用按保下，因有車位按揭而要多付一成800萬元樓價首期，則是要80萬元。

同時買入車位及物業

另外，Jenny亦可考慮買入物業連車位的單位，即是車位與物業是同契。這樣便能讓物業與車位同時申請按揭，按揭成數與壓測要求則與首置人士的要求相同。不過，日後如果想分開出售車位以及物業，則需要找律師辦理分契手續，同時一般這樣的車位出租以及出售都會有限制，例如只能出租予同屋苑的住戶，或是出售予同屋苑的業主，變相令到車位的投資靈活度有所減少。

Full pay 買入車位 再買入物業

最後Jenny可考慮先full pay買入車位，這樣便不會令到自己有按揭負擔，日後買入物業時，便不會受到車位按揭所限。而當完成住宅按揭申請後，可再為車位再做按揭套現，這樣適合Jenny不想錯失買入車位機會的情況，同時不影響買入物業的按揭難度，但對於其現金的要求會較高，視乎車位價格，可能要有100多萬元的現金用作full pay。