今年入秋最關心的話題之一，是疫情會否進入第四波。政府、醫務界專業人士都提醒市民要謹慎再謹慎。近期香港人打疫情仗已經好努力，尤其是經歷完第三波疫情之後，都未敢再鬆懈。講返樓市，香港樓市又會唔會再有新一波的衝擊？

經濟難復甦 市場多唱淡

政府保就業計劃已無下文，企業無得救，繼國泰的大規模裁員之後，各行各業都會有進一步的裁員潮，經濟在短期內很難復甦。香港買樓的話，只要政府一日不撤辣，銀行按揭，尤其是高成數按揭，主要都是看申請人的固定人工、糧單稅單。如今本地樓主打本地市場，如果好多香港人都無工開，申請按揭有阻滯時就會大大降低買樓意欲。雖然早前大圍新盤創造出逆市奇蹟，但市場購買力是大半年的累積。樓價同商品一樣，短、中、長期都要看供求關係，如果短期市場消化不了，成交量必定影響價格。政府帶頭的綠置居都是一個例子，雖然折扣已經創新低，但市民購買意欲好低，因為今次疫情及經濟現況，真正打擊的就是中低層人士。

個別成交破底 全因恐懼

另一個衝擊，其實與疫情第四波相似，主要來自恐懼。發展商這方面，我未覺得有好大恐懼。發展商賣樓的價錢，一早已受成本限制。近年地價越來越貴，建築成本越來越高，香港發展商多數都好具規模，計劃都是以幾年計，因為一個疫情，未必逼到一手樓要劈價賣。反觀二手樓市場，只要個別業主有恐懼，尤其是二手新樓業主如果承接唔到新造按揭，又或者睇淡香港未來發展，有移民打算，這一類的個案，往往有機會破底甚至蝕讓成交。10月的話東涌算是一個比較集中的災難地區，好多退租、蝕讓個案，都是因為大量空服人員被裁退而離開當區所致。其實港、九、新界都有類似案例，我都有唔少學生成功撈底上返車。

投資睇長遠 莫因小失大

無論本港樓市是否跟疫情一齊進入第四波，投資始終是持久戰，需要睇長遠。雖然現在租務市場低迷，好多租客都可以成功減到租，或者換一個更好住處。但這些都是糖衣毒藥。只要你仍有自住需要，就需要積極計數，計啱數就趁早買樓上車。至於投資者，如今都是一個講價的好時機，與其等個市跌，不如主動出擊，定個進取的目標價，都或者可以吸納到優質物業，當然都要承受一段放租低潮期，做好心理準備，需要守一守。

蔣一洪LUCY

P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，同時也被稱為「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。