【捕捉反彈市】買樓必計方程式

樓市回穩,新盤銷售反映,代表市場有「餓盤」的情況。不過,新手買家入市前,有幾個公式需要知道,才能幫助自己選擇適合的物業。

供款負擔比率

買家在申請按揭時,需要了解自的借貸及負擔能力。根據要求,無按揭買家的收入必需要符合供款與入息比率不高於50%,以及加息後的壓測要求的供款與入息比率不高於60%。

例子:假設買家收入為35000元,打算借款400萬元,利率為2.5%,供款期30年,每月供款15,804元。供款與入息比率的計算:每月供款/買家每月收入=15,804/35,000=45% 低於50%,因此符合要求。

至於加息三厘後,每月供款會增至22,712元。加息後的供款與入息比率:加息後每月供款/買家每月收入=22,712/35000=65%,高於60%,不符合要求。

因此買家的收入不能滿足壓測要求,不能貸款400萬元。買家需要降低貸款額,或是尋找擔保人。

租金回報

無論是投資者客或是自住客,懂得計算租金回報,亦有助評估物業的價值。計算方法是一年的租金收入,除以樓價

個案分析:
一個物業月租20000元,樓價為700萬元。一年租金為24萬元,除以700萬,得出租金回報率約為3.4厘。

買家在比較不同物業的價值時,除了看樓價外,亦可透過物業間的租金回報率作比較,反映物業在租務市場上的價值。不過,要留意是,在香港一般面積較大樓價愈高的單位,因為其租金上升幅度追不上,所以租金回率會較細價樓為低。例如相同屋苑中1000萬物業的租金回報,一般會較低樓價如500萬元物業為低。

租金回報實際

租金回報率的計算,只考慮了租金與樓價的比率,但並沒有考慮到業主租樓的成本,例如按揭的利息,每月的管理費,以及差餉地租等。因此,若將租金減去相關的開支,再除以樓價,則可更準確了解租金實際回報率。

個案分析:
同樣一個物業月租20000元,樓價為700萬元。一年租金為24萬元,減去全年利息約8萬元,管理費及差餉約1.5萬元。全年實際收入為14.5萬元,再除以700萬元,得出實際租金回報率為2.1厘。

有關回報率,視乎屋苑的管理費,業主的按揭貸款以及利率。對於以投資為目標的投資客,若物業實際租金回報率愈高,對他們愈吸引。

一二手溢價

近期一手盤重新推出,發展商開價是否保守,市場會以新盤附近二手物業,或是一手餘貨的價格作比率,即所謂一二手溢價。若溢價愈高,代表一手明顯高於附近的二手物業,反之溢價愈低,則代表一手價格貼近附近的二手物業,這或更吸引市場買入一手樓

例如一個新樓的呎價為17000元,除近二手物業的呎價為15000元。一手樓相對二手樓的溢價會是(新樓的呎價-二手物業的呎價)/二手物業的呎價X100%=13.3%。因此,該區一二手溢價為13.3%。

如有任何關於樓市問題,歡迎向我們的在線客服查詢

相關文章 :

【買樓投資】非自住物業如何影響按揭申請... 與買入自住物業相比,銀行對非自住物業按揭的審查,以及借貸成數亦會較嚴謹......
【置業投資】買樓收租 小心4大按揭伏位!... 根據按揭保險公司的規定,申請高成數按揭必須要以「自住」為目的,自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保人,直至完全清還按揭保險。若果業主用來「...
【按揭保險】甩保實戰大拆解 教你慳供樓開支!... 置業人士如要申請按揭保險,需要支付按保費用,如果選擇一次付清,按保費用由1.15%至5.04%不等,視乎按揭成數及最長還款年期而定。但如果在...
【新增放寬樓花按保】買樓|租屋|按揭全攻略2023... 新手救星!全方位置業指南!一文掌握一手二手買賣流程、租樓貼士、按揭、印花稅及放租需知等,為「置」富人生做足準備!...
【直播論壇】贏在「小陽春」?!12 生肖置富錦囊|特別嘉賓:司徒法基... 樓巿「小陽春」早至!鼠年旺勢開局!邀得堪輿學家司徒法基及經絡按揭轉介高級副總裁曹德明分別從玄學及按揭巿場角度,分析「小陽春」格局,同場加映 ...
分享: