近期香港樓市彌漫著觀望氣氛，相信二手樓價短期內仍存在回檔壓力。至於與樓價息息相關的租金，在今年暑期傳統租務旺季期間達到最高峰。據美聯「租金走勢圖」資料顯示，今年8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.32港元，刷新歷史記錄。近期租金雖然跟隨樓價有所回檔，10月份略為回落至37.89港元，但仍處高位水準，比去年同期增長5.4%(見圖一)。
樓價與租金走勢相似，回顧過去20多年，香港樓市經歷兩次主要的調整，分別於97年及08年見頂，及後樓價與租金雙雙回落。然而，值得留意，兩段時段兩者跌幅卻不盡相同。根據「美聯樓價指數」，香港二手樓價於97年6月見頂，至98年6月，一年間暴跌約41%，同期租金跌幅相對較少，跌約2成半。該次樓價跌幅遠較租金驚人是由於97年炒風盛行，不少投資者持有數個房產，而當時按揭息率高達9厘，亞洲金融風暴發生後，按揭利率更一度扯高至逾11厘；當時租金回報率(未扣除管理費、差餉及其他費用)雖有4至5厘，但仍遠低於按揭利率，意味著業主放租房子後所收到的租金仍不足以用作樓按供款，手持多個房產的業主面對樓價下跌卻無險可守，只好劈價求售，進一步擴大樓價跌幅（見圖二）。
反觀08年，二手樓價于當年3月見頂，至09年3月的一年間，下跌約16%，同期租金則跌約21%。租金跌幅較樓價大，與97年相反，相信是經過97年洗禮後，本港樓市炒風較97年溫和，加上當時按揭利率於低位徘徊，最高僅得3.25厘；而租金回報率高逾5厘，業主放租房子所收到的租金仍能支付樓按供款。故此，更多業主選擇將單位放租，租盤供應增加，擴大租金跌幅（見圖二）。由此可見，二手樓價及租金走勢存在緊密關係。
樓市氣氛轉趨觀望 住宅租售比率升
反觀近期樓市氣氛轉趨觀望，有部份准買家擱置買樓計畫，暫時租住單位，以觀望後市發展，帶動近期住宅租售比率(即住宅租務占住宅市場租務及買賣的比率)明顯上升。事實上，過往當樓市觀望氣氛轉濃，住宅租售比率亦會有所上升。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，如08年金融海嘯爆發，租售比率曾逼近6成；又如13年2月下旬香港特區政府推出雙倍印花稅(DSD)及收緊按揭措施後，住宅租售比率曾超越6成；又如15年至16年初股市下挫，租售比率更一度衝破7成水準；至於近期中美貿易戰、股市下跌、加上香港加息等，租售比率已再次超越6成(見圖三)。若樓市觀望氣氛持續，預計住宅租售比率有機會進一步上升。
近期租金即使跟隨大市有回落壓力，但租務市場需求強勁下，長遠來看將為租金帶來支持。根據香港政府統計處資料顯示，在私人房屋的家庭住戶總數目中，目前自置居所住戶(指擁有所住房屋單位業權的家庭住戶)的比率約64%，比起十年前約7成減少；換句話說，即表示租住私人房屋的家庭住戶比率由十年前約3成升至目前逾3成半(見圖四)，為租務需求帶來支援。
除了香港居民的住房需求外，香港貴為國際之都，高等院校教育亦聞名中外，吸引不少內地尖子南下赴學。據大學教育資助委員會資料顯示，香港8間大學的資助院校課程(研究院研究課程、研究院修課課程、學士學位課程、副學士課程的全日制及兼讀制)，2017/18學年約1.21萬名內地學生就讀，數目創紀錄新高，成為香港住房需求的另一動力。