「加辣」、「減辣」的部署

日前金管局總裁陳德霖於立法會會議中,被問及會否再收緊按揭成數,他表示現時樓市周期演變方向存在不確定因素,需要更多時間去觀察樓市周期變化,暗示暫不作政策調整。的確,樓市自今年初起,已上升超過5%,某些屋苑樓價已重返去年高位,部份更見破頂成交。縱使現時形勢如此,外圍環境仍存在很多不確定因素,而香港作為一個外向型經濟體,環球經濟非常容易影響香港的股樓發展。

香港政府統計處公布,2019年首季本地生產總值(GDP)按年僅上升0.5%,較上年第四季的1.2%低,亦是自2009年第3季以來錄得最差表現。相反,美國首季GDP增長3.2%,遠超於市場預期的2.3%,主要是由於出口、政府支出以及存貨投資成長等因素,抵銷了企業及消費者支出的放緩。雖然經濟向好理應加息,不過投資者憂慮明年衰退機會增加,聯儲局態度仍然偏鴿,筆者料年內加息機會偏低。

另一方面,中美貿易戰的摩擦再度升溫,日前美國突然向價值2000億美元中國商品的關稅從目前的10%增加到25%,消息一出隨即引起牽連大波,港股即日暴跌872點,其後中國亦立即反擊提高關稅。未來貿易戰發展如何,及關稅的影響將逐漸浮現,香港經濟能否走出憂慮仍屬未知之數。

不過,即使面對不明朗的外圍環境,香港樓市仍有兩大因素支持企穩。第一,雖然近月樓市以不尋常的幅度反彈,但受金管局一系列的樓控措施所限,港人的風險管理能力大大提高。根據金管局數據,過去10年新造按揭的平均首期比例由2009年底首次出招後不久的43%,至今年3月份已增至52.2%。加上銀行體系資金充裕,能夠承受一定程度的市場風險。第二,香港失業率仍保持2.8%,是超過20年來的低位。只要在供樓負擔未受影響的情況下,即使樓價上升增加了置業難度,在房屋供不應求的情況下,實在難以令樓價下跌。

因此,筆者認為現屆政府將繼續「以靜制動」,密切監察外圍經濟環境及本地的樓市發展,如非必要相信短期內「加辣」、「減辣」的機會較微。

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