「迷你戶」熱浪持續 樓價漲勢具支持

門檻較低的「的骰戶」因「銀碼細」而受追捧,人氣持續高企,長沙灣單幢式精品住宅新盤「AVA 61」以開放式單位作主打,乘細價樓狂潮吸納首置客及長線投資客,再搶巿場焦點。另一邊箱,同樣以迷你戶作招徠的大埔嵐山,3年前推出首批開放式單位,當年入場費僅165萬元,以借盡9成按揭計,首期不足20萬元能夠上車,不乏叫座力,近日其開放式單位做價升穿「3球」,僅2年多升值幅度超過5成,呎價逼萬九,拋離大市。

相信不少讀者都有個謎團,何以磚頭愈細愈巴閉?箇中原因不難理解,主要是金管局規限400萬以下單位承造9成按揭,變相令購買力追逐細碼物業,發展商為迎合巿場需要,繼續推出開放式單位或一房戶等,並以較低銀碼作招徠,配合按揭優惠或靈活付款計劃等,令迷你樓熱潮此起彼落﹗

然而,近幾年細價樓交投暢旺,樓價水漲船高,不少迷你單位定價亦開始超過400萬元,與「細價樓」本質愈走愈遠,換言之上車客難以借盡9成按揭,所需的首期資金與日俱升。樓價漲勢持續,但部分用家及投資者,深怕「遲買更貴」,在盤源短缺及業主反價下,依然不惜繼續高追入市,成為樓價升勢「幕後推手」,並以中小型細價樓成為目標,令到不少屋苑造價頻頻破頂,惟銀行估價相對審慎,促使頻現估價不足的個案,尤其是高價易手單位,情況就更為顯著。

業主對樓價升值預期持續,放售心態強硬,臨場反價,或是堅持以新高價放售的情況,比比皆是,再加上現時銀行估價取態轉趨審慎,一般銀行估價均較為滯後,自然難以追上樓價上升的勢頭,使估價呈現不足,部分新高價成交,甚至特色單位,差距可達一成以上,以目前情況,若成交價錢偏離估價一成以上,銀行有機會不會再追價,導致手頭資金不足的買家失預算,建議計算入巿迷你戶的買家,入巿前要向銀行審慎查詢單位估價,留意承造按揭申請成數,預額外資金作首期之用。

當私人住宅樓價連環破頂之際,租金價格亦受帶動。美聯物業統計全港100個中小型私人住宅屋苑租務情況的「租金走勢圖」最新數據顯示,今年5月該100個屋苑以實用面積計算的平均呎租為35.39元,較4月的34.93元升約1.3%;首5個月租金累積升幅約4.3%,已追平去年全年的升幅。

根據「租金走勢圖」,百大屋苑的呎租自去年12月錄得33.92元後,連升5個月,5月按月升幅為1.3%,屬去年8月錄得1.5%漲幅後近9個月最大升幅。單計4月和5月,今年第二季租金便錄得2.5%升幅,已超過去年第四季及今年第一季,屬於去年第三季錄得3.4%按季升幅後近3個季度最高。租金走勢和經濟情況掛鈎,由於本港經濟情況仍穩健,加上租務旺季因素,預料租金於暑假期間可升約2%至3%。

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