上半年樓按市場的回顧與前膽(下)

筆者於上一篇專欄內分享了香港上半年的樓市及按揭市場的看法,2019的上半年,不論樓市及按揭市場均有明顯轉勢。從外圍經濟因素、美國聯儲局減息機會,到本港的政經不穏定,綜觀形勢觀望,詳細分析按揭市況的變化與樓價走勢的關係,繼而對香港2019年下半年的樓市來個預測及前膽。展望下半年,香港樓市正面對着不同的挑戰,未來數月的樓市發展很視乎外圍及本地政經因素影響。不過,若沒有進一步惡化,相信仍對下半年的樓按市場持審慎樂觀的態度。以下三點將概括經絡按揭轉介下半年的樓按市場前瞻:

  1. 新造按息將維持2至2.5厘之間

香港過去於美國加息周期只輕微加息0.125厘,減息空間非常有限,加上香港的一個月銀行同業拆息持續高企,銀行的邊際利潤進一步下降,短期內跟減的機會不大,料美國減息1厘或以上,香港才有機會跟隨調整最優惠利率。相反,由於銀行邊際利潤極低,銀行更有可能調升新造按揭的封頂息率,料全年實際新造按息將維持2至2.5厘之間。

  1. 轉按宗數將下跌5-10% 中小型銀行市佔率升至三成

自有大型銀行將現金回贈由2.1%調低至1.5%,及將實際封頂按息增加10點子至2.475厘,其他銀行亦有跟隨的趨勢。由於兩年前選用按揭的業主大多封頂息率為P-3.1%,若轉按後封頂息率為P-2.9%,即變相已加息20點子,轉按的誘因減少,預計全年轉按宗數將輕微下跌5-10%。不過,現金回贈數目仍然可觀,加上仍有部份由高成數按揭轉按的客戶,因此轉按仍保持一定的需求。而部份中小型銀行暫未跟隨調整優惠,或會令以往一直由四大銀行主導超過七成按揭市佔率有下跌的趨勢,如情況持續,中小型銀行的市佔率或有望重返三成以上水平。

  1. 加按套現成趨勢

每逢樓價高位調整,加按套現的需求便會上升。例如在2015年中樓價開始回落時,加按套現的比例曾升至17.59%,及至去年年中,加按比例由單位數水平升至13.3%突破雙位數,可見樓價累積一定升幅而樓市呈轉勢時,業主高位套現的趨勢上升。另一方面,客戶加按用作備用資金的比例一直上升,今年第二季的比例達到69.5%,反映在外圍經濟因素不穩下,業主想保留更多手頭資金以作打算,相信加按套現作備用資金的比例年內有望突破高位超逾七成。

有買樓按揭疑問? 立即按此向在線客服專員咨詢!

 

相關文章 :

上半年樓按市場的回顧與前膽(上) 分別回看香港今年的樓市及按揭市場,變化可謂十分之大。就按揭市場而言,今年初市場仍在討論加息機率,但及至年中,聯儲局已由鷹變鴿,不僅放寛減息幅...
買家購入銀主盤必讀 銀主盤是指業主因個人財務狀況出現問題而無能力支付或拖欠銀行按揭貸款,根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定,銀行會將該物業收回並再次出售,...
負資產不可怕 入市前宜做足準備 未來的經濟及樓市仍存在很多不明朗的因素,各位準買家揀樓時要量力而為,負資產其實並不可怕,但是要懂得未雨綢繆,不要臨渴而掘井…...
《施政》放寬按保首月回顧 自10月中發表的新一份《施政報告》提出為首置人士放寬按揭保險樓價上限至今已經一個多月,樓按市場起了什麼變化?今次就以經絡按揭轉介研究部所調查...
新居屋揀樓前按揭必讀 成功抽中的幸運兒於申請居屋按揭的時候其實有很多東西要注意,要求亦與申請私樓按揭有所不同,在此筆者會為大家好好整理出各項需注意的事項…...
分享: