不容忽視的樓市潛在購買力

香港地少人多,住屋需求持續殷切,本欄不時提及透過各類入境計劃獲批來港工作的人士,為本港帶來住屋需求。當他們日後成為香港永久居民後,更可以毋須繳付BSD買「港樓」,成為樓市潛在購買力,當中高收入群置業需求更不容忽視。

根據立法會最新文件資料顯示,單以2020年計,「一般就業政策」及「輸入內地人才計劃」這兩批來港工作人士合共有逾2.1萬人,當中月入8萬元或以上人士佔約15%; 而4萬至少於8萬元人士佔約26%,兩者合共佔逾4成(見圖一),這些人都是經濟實力較強的一群,對住屋需求殷切,潛在購買力有待爆發。

事實上,「新香港人」置業需求龐大,成為支持樓市的動力之一。綜合土地註冊處數據,一手私宅個人買家登記中,按已知買家姓名作分析,以宗數計算,當中內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港一手私宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約8.7%,連升3季,升至2021年首季的約11%。而內地買家佔個人買家於香港二手住宅註冊量比率,同樣連升3個季度,由20年第二季的低位約5.1%,升至今年首季的約6.6%(見圖二),由於中港兩地尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港,已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況。

「新香港人」對豪宅更極力追捧。若以不同金額類別作分析,2021年首季內地買家佔個人買家比率中,一手方面以逾5,000萬至1億元的佔比最高,達48.3%,至於逾億元一手類別,內地買家佔個人買家比率亦達33.3%;二手方面,逾億元佔比同樣達33.3%。本欄上回提及,「新香港人」置業首要追求的是「豪」,即是豪宅,而且「愈豪愈追捧」,情況於上述數字確切反映出來。若中港兩地恢復通關,各路資金互相追捧下,預期豪宅市場表現更勝一籌。

此外,「港樓」亦獲本地資金流入支持。近年內部轉讓情況不時發生,而且有上升趨勢。據本行綜合土地註冊處的資料,內部轉讓註冊個案(包括買賣雙方其中一個名字相同, 以及部分業權轉讓個案)於去年下半年錄約2,467宗,較上半年約2,193宗回升逾12%(見圖三)。若以2019年1月至今年2月累計,內部轉讓註冊個案錄約1.08萬宗,佔同期整體二手市場約11%;逾萬宗內部轉讓註冊個案中,集中1,000萬元或以下個案,佔約88%;逾1,000萬至2,000萬元佔約10%,而逾2,000萬元則佔餘下約2%。內部轉讓個案上升,相信當中有不少業主於內部轉讓過程中,「自製首置」身份再度入市,某程度上反映他們對後市樂觀,為樓市增添需求。

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