二手市場「價跌量升」締造樓市轉機

筆者近期收到不少朋友置業的好消息,特別是較年輕的一群終於成功「上車」,實在可喜可賀。有留意地產新聞的都應知道,近月二手市場有新變化,一方面受到多項不明朗的政經因素影響令業主叫價態度軟化,造成「價跌」現象;另一方面買家議價幅度擴大,樓價回落令買家更易購得心頭好,造成「量升」,使沈寂已久的二手市場添上一股新動力。根據物業代理統計,9月份10大藍籌屋苑的成交按月升逾80%,創5個月新高,其實二手市場的流轉量加快,對業主或買家來說實屬好事。

有意置業的朋友,現時最大的疑問相信是「現時是否是入市好時機?」、「樓市仍會大跌嗎?」。筆者認為受全球及本土多項因素衝擊,業主的心理因素的確受到影響,叫價信心減弱。不過,相信樓市現時只是處於輕微的調整期,樓價大跌的因素有限,原因有三:

首先,香港有超過6成物業已為現契物業,即大部份業主已供滿樓。即使未供斷的業主,近幾年來樓價升幅不菲,舉例說3年前的樓價升幅已逾3成,而樓市由今年5月高位至今只調整約3.5%,即使樓價下跌2成,仍有很多業主未見「負資產」。

第二,金管局的樓控措施多年來不斷收緊,令投資者幾乎絕跡於市場,置業者受制於金管局的按揭成數、壓力測試、印花稅等規定,能夠入市的業主財力及防守力相對充裕,未需要在樓價稍微調整的時候立即拋售。

第三,土地供應短缺及需求殷切乃是香港恆久問題,住屋供求仍未達至平衡,加上過往數年樓價近乎直線上升,不少人一直有住屋需要但礙於首期不足而「轉買為租」。現時樓價稍見回落便有強大購買力作支持,令樓價難以大跌,現時便是一個好例子。

因此,建議有能力入市的買家,若是在自己負擔能力範圍下,只要計算好壓力測試及預先作好估價,現階段仍不失為入市良機。樓市偶有調整,但筆者相信樓市長遠來說仍是一條上升軌,即使近月銀行加按息,但在兩厘多的按息水平來說仍屬低息環境,在「供平過租」的前題下,置業總比替人供樓更理想。

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