估價高與低的利弊

樓市正式進入跌浪,近月銀行對單位估價更見謹慎,報導連日指出不同屋苑的估價亦錄得下跌,而且每間銀行的估價亦有出入。大家可知,為何各間銀行的估價不一?估價是否真實反映市況?如何才可獲得較高的估價?

銀行估價,一般都是委託估價行為物業作出估值,其考慮因素甚多,例如相同屋苑類近單位的最近成交價、物業質素、座向、景觀、屋苑附近設備等。因此可以說,估價沒有一定的準則及計算方法,大家或者曾有經驗,同一個單位在網上估價可相差數十萬、甚至百萬之多!順帶一提,某龍頭銀行的物業估價全委託一間大型的測量師行進行評估,因此銀行的估價趨勢,很視乎該行對後市的信心而定。相反,亦有一些銀行沿用數間估價行進行評估,因此較易取得較高的估價。

不過還有一種原因,有可能導致估價下跌,令人有跌市的錯覺。自2016年政府將住宅物業交易的印花稅率劃一調高至15%,首次置業的香港永久居民可獲豁免,「首置」身份變得非常珍貴。當年之前以聯名方式買入物業的業主,開始以轉讓業權的方式將業權歸一,從而恢復「首置」身份。當然,轉讓業權仍然須繳付印花稅,假設業主A跟業主B共同擁有一個物業,各有50%業權,而單位市值500萬,如業主A打算將自己的業權轉讓給業主B,須付250萬的印花稅,根據從價印花稅收費表,印花稅稅率為1.5%,即要付$37,500。其實,業主可找按揭中介的幫忙,聯絡一些估價較低的銀行,一般可低至市值的八成。在此例子上,單位估值降至400萬,即只須付200萬的印花稅,實際印花稅只需$100,比原先減少了$37,400的印花稅。此舉令業主大大節省成本外,還可以令其中一人恢復「首置」身份,但就會令市場有成交價下跌的錯覺,從而影響對未來同類型單位的估值。

由此可見,估價的上落可以很大,估價高可以幫助買家更容易入市,估價低亦有利於打算將業權作出轉讓或補地價的業主,因此尋找合適自己的估價非常重要。不過轉讓業權的業主需要留意,如轉讓單位的成交價太低,稅局有機會懷疑及需要補交稅款。另一方面,有意置業的朋友,要注意現時賣家的開價有可能較估價為高,建議先為物業預先估價,以免大失預算,及可成為還價的理據。另外,可向有經驗的按揭轉介公司尋求協助,為心儀單位爭取最高的估價,否則有可能需要預備更多首期、抬錢上會。

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