使用發展商按揭的轉按處理

金管局實施新辣招加強銀行風險管理及調低第二個按揭物業的按揭成數,銀行隨後因實際環境上調H按息及鎖息上限,但仍無阻新盤熱賣、萬人空巷的情況,這與發展商提供多項優惠有關,自從金管局下調按揭成數後,發展商提供的高成數按揭便應運而生,令買家以較低的首期入市,這類型的按揭計劃不受金管局規管,按揭成數往往較銀行提供的高,現時發展商連財務公司提供的按揭成數可高達八成半,有一按、一按加二按組合及首數年供息不供本,其後才供本金等選擇,這些按揭計劃的共通點在於,首數年的供款利率介乎兩厘至三厘,餘下的年期供款利率則上升至最優惠利率P,如買家欲以低首期入市,再透過轉按的方式,避免捱貴息,有幾點需要注意。

買家以轉按減息假設買家買入一個價值一千萬的單位,選擇使用發展商高成數一按計劃,承造八成半按揭,還款期二十五年,首兩年以較低息供款,利率為2.15厘,之後的利率升至P(5.25厘),買家首兩年共支付$879,638,低息供樓即將結束,買家希望以轉按方法避免高昂利息。轉按至銀行,必先要有數個先決條件,首先持有的物業有一定的升幅、銀行的按息不會大幅上升、轉按的按揭成數不得超越金管局的規限,最後當然買家自己的財務狀況穩健。

以上述例子,買家一按借貸850萬,首兩年還款後,尚餘$7,975,128,轉按至銀行,最高的借貸只達樓價的五成,即最多可借500萬,買家需要面對按息上升,否則則要另外預備$2,915,128提早還款,轉按至銀行。當然買家可借兩年來樓價有所升幅的有利條件轉按,上述例子的樓價需有59.4%的升幅,令到買家在無額外的資金底下,仍可透過樓價的升幅,借貸與按揭餘額相約的金額,以償還發展商按揭計劃的貸款。

如買家購買一千萬的單位,選用首三年供息不供本的按揭計劃,按揭成數達樓價的八成半,首三年僅付利息,以年利率2.15厘計算,共付$548,244,由於首三年並未有支付本金,所以三年後欲轉按,按揭餘額維持850萬不變,買家轉按至銀行,最多只可借貸500萬,除非樓價有七成的升幅,買家才不需額外「抬錢」,否則便要繼續支付高利息。買家需要注意轉按的其中幾項條件,包括樓價上升及按息不會大幅上升、轉按的按揭成數不得超越金管局的規限,是取決於當時的實際環境,亦是轉按的時候可能存在之變數。

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