供平過租 自置仍較租賃吸引

上星期美國聯儲局宣佈再加息四分之一厘,合乎市場預期,受加息影響,二手市場成交轉淡,過去一個周末的十大屋苑僅錄得個位數成交,但一手新盤仍受市場注視,成交繼續暢旺。現時有不少聲音討論樓價何時見頂,更以九七樓市泡沫與新盤開售萬人空巷的情況對比,但兩者並不能相提並論,九七年的實際按息高達十多厘,而現時的實際按息約兩厘左右,而家庭入息中位數更由九七年的二萬三千五百元,上升至現時的三萬六千八百元,有近六成的增幅。再者,九七年時的借貸可達樓價的九成,但自金管局在〇九開始,實施多輪樓控措施後,平均按揭比率持續向下,由過往接近七成,跌至最新四月份,只得五成左右。

美國加息後,雖然一個月同業拆息稍為上升,至0.44%水平,最新H按的H加部分為1.4%,實際按息為1.84%,現時銀行體系結餘高達2595億元,加上未有走資的情況底下,本港無加息壓力,預料即使本港加息,幅度僅介乎四分一厘至半厘,屆時實際按息約兩厘至兩厘半左右,預期加息後,按息仍然低企。

中國人傳統上一向認為買磚頭保值,加上息率低,樓價穩步上升,租金回報率遠較供款利率高,無論是自住抑或投資,買家都有可觀的回報率。租金回報率的計算方法是用一年的租金收入,除以樓價。最新的租金(實用面積計)平均每呎$35.39,二手樓價(實用面積)平均每呎$11,509,以一個實用面積五百呎的單位為例,租金回報率約3.69%,相較現時不足兩厘的按息水平,明顯置業較租賃有相對優勢,以租住上述單位,每月支出$17,695,反而自置(六成按揭、選用H按、還款期三十年)每月供款只需$12,487(表一),市民在衡量租金始終是純支出,而供樓支出,利息佔比相對少,付出的金額最終也會成為自己資產的一部份,在自用而又有足夠能力供樓的前題下,買入「磚頭」長遠是有升值潛力的。

相關文章 :

定額供按揭 業主在尋找銀行承造按揭時,大多都知道按揭人須依照金管局所訂立的規則,尋找合適的銀行或財務機構承造按揭。除了現有的規範外,業主亦可彈性的根據自...
為何銀行只加息1/8厘? 美國聯邦儲備局(美聯儲)於本港9月27日凌晨時份結束一連兩日的議息會議,及後正式宣佈再次加息1/4厘,此乃美聯儲自2015年12月開始,第八...
銀行加息樓市現轉角,哪類人最危? 繼上月各大銀行紛紛調高按息,再有銀行宣布調高港元活期儲蓄存款利率,銀行近日對息率動作多多,的確反映了一個現象,就是銀行資金較以往緊張......
加息周期已展開 P按世代或重臨 自8月7日起,花旗銀行率先調高按揭息率,將H按的鎖息上限及P按按息各調升10點子。其他銀行亦不遑多讓,相繼於兩日內上調按息,當中更不乏大型銀...
美聯儲再度加息 香港銀行跟隨? 美國聯儲局於香港周四凌晨時份公布議息結果,是次美國加息四分之一厘,並將聯邦基金目標利率由1.5厘至1.75厘區間......
分享: