內憂外患夾擊 樓市「熊出沒注意」

近月中美貿易戰再度升溫,中美關係反覆。今年初中美關係緩和,美國息口預期升幅放緩,發展商推盤意欲增加,新盤熱銷,在一手帶動二手下,二手成交亦步亦趨,本地樓市交投一度暢旺,樓價更曾突破歷史高位。

然而旺市僅屬「曇花一現」,年中中美貿易重燃戰火,加上本地政治事件發酵,雙重壓力夾擊下,本港經濟呈現一片迷霧,煞停樓市成交。本行綜合土地註冊處資料,4月份一手私樓及二手住宅註冊量合共錄得8,189宗,較3月份的5,465宗激升近5成,至5月份更上升至8,576宗,創出逾6年半新高。惟樓市「高處不勝寒」,而6月份及7月份註冊量更大幅回落至不足5,000宗水平,均較5月份錄得的高位減少逾4成。而投資氣氛大受影響,豪宅首當其衝,成交「冰封」。

成交銳減之外,樓價亦於今年次季見頂回調。根據「美聯樓價指數」,本地二手樓價於今年年頭至5月曾升約一成至歷史新高後,輾轉回落逾2%至現有水平,令到年頭至今的樓價升幅收窄至逾7%。

展望下半年,環球經濟皆有衰退之危,在內憂外患夾擊下,特區政府已下調全年的經濟增長預測至0%至1%,而本港最新失業率亦輕微回升,外界普遍預期經濟下行在即,將大幅削弱買家入市信心,利淡因素全面湧現,如情況持續,成交將持續尋底。

預期下半年樓市將「雪上加霜」,一二手成交齊跌,二手市場成為重災區,料全年二手住宅註冊量僅錄約40,000宗,有機會創出自1996年有紀錄以來新低,屆時宗數將「差過沙士」,較2003年沙士時期錄得的全年逾4.6萬宗二手註冊低逾13%。

而一手市場方面,預期發展商有機會調整推盤步伐,但是低迷的經濟氣氛同時會令新盤開價更貼近甚至低於二手。一手主導大市的形勢不變,預計一手成交將略優於二手,料全年一手私樓註冊量約達19,500宗,即下半年的一手私樓註冊量錄約7,000宗,較上半年跌逾4成,有機會創自2016年上半年錄得逾5,600宗後的3年半新低。

樓價亦將失去上升動力,除非中美貿易戰及本港政治事件迅速解決,否則樓價勢短期內見頂回調,預計今年將從高位下跌約5%。部份急於求售的單位已減價逾10%,未來不排除個別業主或擴大議幅以求速售。預計中小型單位會先展開跌勢,然後擴散至大單位及豪宅;新界區樓價料會先現跌幅,隨後蔓延至市區。

雖然預計下半年樓市難言明朗,不過預期政治問題最終解決,相信短期內樓價跌幅將不會超過金融風暴時期,因為香港經濟基調仍然良好,而且人口上升急速,不斷形成新住屋需求,對後市形成支持。

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