別因為低息而買樓

有老友請去鴨脷洲食海鮮,去到見到老友成家人到齊,就知道不是食晚飯這麼簡單。老友亦講明,無事不登三寶殿,他的兒子打算買樓,想問下我的意見。我老友的家境不俗,相信他是以父幹的身份幫助兒子買樓。老實說,現在的樓價,如果老父不幫手,就很難買到樓,老友的財務狀況很好,所以不用對他說小心樓市有下調壓力,其實老友的兒子年紀尚輕,又未打算結婚,的確不用急於買樓,不過老友兒子說美國有很大機會會減息,香港加息的陰影消除,買樓可以日日賺。我說用什麼理由買樓都可以,千萬別認為低息環境可以持續而買樓,因為低息的紅利已經差不多用完,即使持續低息,樓價上升的幅度亦有限,值博率不高。

老友全家人都不明白,他們認為美國將會減息,香港加息的壓力消除,樓市仍然會繼續上升,有這樣好的外在因素,為何不買樓?老友一家人可能不知道什麼是「82定律」,以物業代理為例,全個行業最精英的兩成人奪取了行業八成的入收,剩下的兩成則由其他八成人爭取。低息也有82定律,假設今次低息期長達20年,在最初10年,樓價上升已經佔據了整個週期八成,就算低息持續,在未來10年,樓價最多有兩成升幅。不過,這是假設低息持續,萬一利息上升,這種紅利就會消失。所以,現在買樓的人千萬別以為低息會持續,樓價可以有過去10年升幅。不過,如果是以「自用、保本」為原則,現在仍然是可以買樓,但一定要買一些比較優質的物業。

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