加息週期將至 定息需求增

近日再有銀行推出定息按揭計劃,首年定息1.68厘,隨即引起市場廣泛討論,因以現時的一個月銀行同業拆息計算,使用此定息按揭計劃比市面上普遍可承造的浮息按揭計劃,首年能夠節省47點子的利息支出,慳息效果顯著。此外,市場普遍預期香港今年將步入加息週期,如使用定息按揭計劃,業主可鎖定首年、甚至次年的息率,無懼加息帶來的供樓負擔的增加,因而吸引不少業主查詢,究竟哪種計劃更適合自己?

事實上,每當市場步入加息週期前,由於市場氣氛不穩,業主擔心未來供樓負擔大增,定息按揭的使用比例均有上升的趨勢。例如在2004年,美國聯儲局於兩年間先後加息達17次,累計加息4.25厘。香港的定息按揭使用比例亦於同年大幅上升,最高峰有15.4%的置業人士選用定息按揭計劃。近月,定息按揭的使用比例亦有上升的跡象,由2017年7月的0.8%,增加至11月份的3.5%,相信短期內定息按揭的需求仍有上升的空間。

如將最新之定息按揭計劃與市面上的浮息按揭計劃作比較,以每100萬貸款,供款30年計算,定息按揭計劃的首年利息支出為$16,601.5,比浮息按揭計劃的$21,264.5節省$4,663,即22%,如遇上香港加息,利息的節省幅度將更為明顯。但要注意的是,此定息按揭計劃由第三年起改為H+1.3%,上限為P-3% (P=5.25%),鎖定上限比現時的浮息按揭計劃略高10點子,假設在首兩年沒有加息和罰息期後沒有轉按的情況下,整個定息按揭年期的利息支出將比浮息按揭高出$10,722.3,即3%。

  定息按揭計劃 浮息按揭計劃
計劃詳情 首年1.68%

次年2.15%

其後H+1.3%^;上限P-3%*

全期H+1.3%^;上限P-3.1%*
(實際按息:2.15%)
首年利息支出 $16,601.5 $21,264.5
次年利息支出 $20,703.9 $20,743.5
全期利息支出 $368,518.2 $357,795.9

^H以銀行公會於1月16日公布之一個月同業拆息0.93%計算;*P=5.25%

不過,將整個按揭年期供滿並不普遍,因為業主中途有可能選擇轉按,或是出售物業等。另外,選擇按揭計劃時除了考慮息率外,還須比較其他的按揭配套優惠,例如罰息期、現金回贈、貸款金額的限制、是否設有存款掛勾戶口等,從而選擇最適合自己的按揭計劃。

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