加按竅妙知多啲(上)

有人說,儲首期雖難,但只要你成功上車,就有可能踏上財富之路。在近數十載的樓市發展中,我們印證了無數「成功」實例。由於大部份買樓人士利用槓桿原理,以較小資金博取高利潤,幅度甚至可達至翻倍。再者,香港已有超過六成半有樓人士供滿按揭,加按套現的需求與日俱增。

部份人聽到「加按」即連連說不,並將「借財仔」劃上等號,以為會步入萬劫不復之地,皆因他們將「二按」混淆。其實「加按」的意思是將一個原本已按給財務機構(如銀行)的物業增加貸款額,以套現一筆資金作其他用途。簡單來說,即是將一筆已還款的貸款額重新按揭,而利息亦非常相宜,一般可做到銀行最優惠的按揭利率,更有現金回贈等優惠。

無論是已供斷的物業,還是仍有按揭的物業,其實都可以將物業加按套現,再作其他投資,例如再置業、買外匯、股票、基金等。前題是,仍有按揭的物業必須要有一定的升幅。

先以一個手持有按揭物業的業主作例子。假設A先生當年買入樓價為500萬元,承造八成按揭,供款30年,現在供款年期尚餘15年,貸款額尚餘250萬元。現時物業已升值至850萬元,根據金管局現行的按揭規定,1,000萬元以下物業最多可承造六成按揭/500萬元。扣除尚餘250萬元的貸款額,即A先生可套現250萬元。

再以現契物業舉例,假設B先生現契物業價值1,200萬元,他想套現300萬元用作購買海外物業。方法一:由於1,000萬元或以上物業最多可套現五成,B先生可加按兩成半,即套現300萬元;方法二:套現足五成,即600萬元,並用300萬元購買海外物業,餘下的300萬元放入高息存款掛勾戶口(Mortgage Link)。由於大部份銀行最多可接納貸款額的一半放入存款掛勾戶口並享有與按揭利率相同的存款利率,因此即使多借300萬元,實際供款及利息將不變。反之,以現時銀行最高可提供2.1%的現金回贈計算,B先生借300萬元可獲得6.3萬元現金回贈,借600萬元現金回贈則可多一倍達12.6萬元。

當然,借貸能力視乎借款人能否通過壓力測試。假設貸款30年,實際利率為2.375厘計算,貸款300萬元的每月入息要求為$28,000,貸款600萬元則需要達到$56,000。那沒有入息能否加按套現呢?下回再續。

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