善用存款掛勾按揭減少利息支出

樓市踏入第二季繼續暢旺,雖然港府宣佈修例打擊一約多買,但對樓市影響不大,投資性的買家顯然即時減少,但一眾有自住需要的用家依然積極入市,發展商亦繼續推出新盤,而新措施對二手市場的影響甚微。現時的樓價高企,加上自金管局訂立新指引,降低按揭成數,而隨著樓價的上升,市民可借按揭成數減少,變相令入場門檻亦會提高,承造發展商樓花的按揭因而遞升,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的數據顯示,自去年十月開始,承造發展商一按的比例,由4.3%升至最新3月的接近兩成,連升六個月,發展商瞄準市場對高成數按揭有一定的需求,更銳意在按揭市場分一杯羹。

其實除了發展商外,銀行對按揭業務亦取態積極,H按息率由去年初的H+1.7%,逐步調低至H+1.3%,最新更下調至H+1.28%,同時亦有銀行放寬借貸門檻,料H+1.28%會越趨普及。未來拆息的走勢是上升的,以現時一個月期的銀行同業拆息為0.41計算,H按實際息率為1.69%,假設還款期為30年,每100萬元的每月供款為$3,543,之前H+1.3%的按揭計劃,而拆息平均約0.45%的實際息率比較(實際息率=1.75%),來的更划算。其實除了息率的下降可以減少利息支出外,現時銀行亦有存款掛勾按揭計劃,提供與按揭利率一致的存款利率,遠高於現時一般銀行僅0.01厘的活期存款利率。

假設一個價值600萬元的單位,買家承造七成按揭,借貸420萬元,還款期為30年,H按實際息率為1.69%,每月供款$14,881,全期按揭利息支出為$1,156,922,如同時在Mortgage link戶口每月存款$5,000,全期儲蓄利息收入$280,725,將全期按揭利息支出扣減全期儲蓄利息收入,全期利息支出減少至$876,197,可節省24%的利息支出,全期的按揭息率減至1.28%,明顯帶來減息及慳錢效果。美國今年仍然有機會加息,預計本港息口亦可能會調整,在加息週期下,存款掛勾按揭計劃對買家有一定的吸引力。

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