四大銀行加按息幅度溫和 供款利率仍低

金管局在五月份接連出招遏抑樓市,其中內評法要求銀行將新造按揭的貸款的權重由過往的15%增加至25%,銀行的資金成本增加,中小型銀行固然按兵不動,坐擁七成按揭市佔率的四大銀行先後於兩日宣佈上調H按息,明顯銀行在評估新措施帶來的實際影響後,四大銀行的決定發揮指標性作用,預料中小型會跟隨其加按息的幅度,雖然各大行紛紛上調按息,但料不會掀大幅加息的情況,銀行今次加息幅度溫和,H按及鎖息上限,僅增加十個點子,市場對加息早有心理準備,加按息對業主供樓負擔影響輕微。

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示,五間銀行的按揭業務市佔率逾七成,大型銀行在金管局加辣後,率先作出調整按息決定,以5月31日的拆息為0.35%,上調後的H按息為H+1.4%,實際息率達1.75%,的確較H+1.28%的實際利率高。由2016年初的H+1.7%,按息持續下跌至H+1.28%,五大銀行上調按息後,終止了按揭利率減息戰,但目前仍處於低息環境,若果美國加息二十五點子至五十點子,預期本港的實際利率仍維持在兩厘至兩厘半。

以一個價值七百萬的單位,承造六成按揭,三十年還款期,將較加息前的H按及定按之首年利息,增加約三千至五千元,市場之前對本港跟隨美國加息已有心理準備,今次銀行上調按息對買家影響輕微。以價值六百五十萬單位,承造六成按揭,供款期為二十五年,以全港家庭入息中位數$35,000計算,在未上調按息前,負擔比率為45.2%,上調按息後,負擔比率微升至45.8%,供樓負擔比率仍然維持在健康水平(表一)。雖然龍頭加按息對中小型銀行起了帶頭作用,預計H+1.4%按息將趨普遍,銀行對按揭借貸取態仍然積極,今次上調按息後,按息息率走勢逆轉,長遠來看,息率是上升的,但有金管局所規限的三厘壓力測試已有足夠的緩衝讓業主審慎評估自己的供款能力。

(表一)

*以5月31日hibor = 0.35

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