回歸20年 樓價「十上十落」

政府換屆在即,迎來香港回歸祖國20周年,泡沫成形,樓巿承托力再逢考驗,對後巿有何啟示?筆者入行近30年,見證回歸後4屆政府,樓價升跌除取決經濟、供求及息口等基本因素,亦受房策、中國因素及巿場情緒影響,現時買家心態及市場氣氛都跟97年相似,泡沫成型,然而基本因素不盡相同,除非息口及經濟變化甚大,否則無97年「插水式」下跌的爆破危機。

97年回歸後,首屆政府積極增加房屋供應,推出「八萬五」建屋計劃,目標十年內全港七成家庭可自置居所,大方向正確,惟遇金融風暴,香港經濟不景,供應效應滯後,樓市未及轉身,至2003年受沙士蹂躪,樓巿一沉百踩,樓價由97年高位大跌7成至03年低位,期間負資產一度超過10萬宗,其後為救市,當局推多項刺激樓市措施,包括首次置業貸款、取消打擊炒樓花措施、孫九招救市等,至2003年中方現轉機,樓價逐步回升,但期內樓價跌近5成,平均每月二手住宅宗數跌逾5成,呈現「價量齊跌」局面。

至第二、三屆政府開始減供應以及繼續停建居屋,並以勾地政策取代定期賣地,巿場預期未來樓巿持續出現供應短缺,適逢2009年美國開始QE量寬,放水大時代,超低息揭幕,物業成熱錢「逃生門」,樓巿炒風熾盛,期內樓價及成交宗數均現上升,分別升近9成及約5成,當局見樓價升勢未止,為防出現樓市泡沫,主動推出壓抑樓市措施,包括SSD以及屢度收緊按揭,冀令樓市回復健康狀態,惟求過於供,樓價向上巿場預期推波助瀾下,未能有效為樓市降溫。

至於現屆政府自2012年上任迄今,力主「遏需求」及「增供應」兩大房策方向,未來3至4年私人住宅一手市場供應多達9.6萬伙的歷史新高,未來5年提供約9.45萬伙公屋及居屋,平均每年1.89萬伙,顯示本屆政府在增加新供應方面不遺餘力。當局推出「3D辣招」,並連環收緊按揭,炒風幾近絕跡,惟辣招遏投機亦壓需求,現屆政府任期內平均每月二手住宅成交挫約5成,二手樓價卻升逾45%,量價走勢嚴重背馳,與前三屆政府任期間樓價與成交升跌同步呈天淵之別,反映措施「壓量不壓價」,二手巿場在「供求俱傷」下,積弱多年,在極低成交下,加大樓價波動性,追價入巿情緒蔓延,二手破頂個案此起彼落。

總結回歸20年期間,樓價呈現「十上十落」格局,據美聯「樓價走勢圖」,1997年樓價高位,二手平均實用呎價約7,767港元水平,遇亞洲金融風暴輾轉進入調整期,至2003年經歷沙士肆虐跌至約2,309元低位,及後樓市復甦,今年5月最新呎價達約11,509元,遠超97年高位,廿年間樓價反覆向上,目前較1997年高位累升近5成,惟若以「年均複合增長率」(CAGR)計算,每年樓價升幅僅約1.98%。

樓價上漲同時造就財富效應,從全港私人住宅總存量及平均每宗二手成交金額作計算基礎,1996年底全港私樓總存量約911,240個,97年6月平均每宗二手成交金額約450.2萬元,即私人住宅總巿值約為41,022億元,20年後至今年5月,以2016年底私樓總存量1,158,765個、今年5月平均每宗二手成交金額約671.9萬元計算,即巿值約77,852億元,20年間翻一翻,升近9成,反映樓巿乃支持香港經濟一大動力﹗

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