土地供應超標創新高 啟德地皮兵家必爭

日前政府公佈今個財政年度第四季(2018年1月至3月)賣地計劃,季內只推出2幅住宅官地,分別是啟德第1F區1號地盤及青衣寮肚路與亨美街交界地皮,合共提供約1,600個單位。

單位數目雖然減少,但回顧今個財政年度的賣地,住宅官地連同「一鐵一局」及私人重建/發展項目一併計算在內,合共提供約2.43萬伙,不但超越2017至18年度私人房屋土地供應目標的1.8萬伙,亦創政府自2011年4月起,每季預先公布出售土地計劃以來新高。當中私人重建/發展項目為本財年土地供應的主要來源,佔比接近6成半,涉及約1.56萬伙,且較過去5個財政年度平均值約2,900伙高逾4倍。

近年發展商積極透過競投地皮、補地價及舊樓收購等不同途徑增加土地儲備。近月樓市氣氛熾熱,在看好後市下,發展商競投地皮的意欲亦相對提高。有本港大型發展商於短短一個月左右連奪多幅土地,可見其增加土地儲備的信心強勁。此外,內地發展商亦積極增加土儲,近期收購具重建價值的市區舊樓時亦出現內房「蹤影」, 包括4億元收購鰂魚涌英皇道項目、1.12億元購入黃大仙鳴鳳街項目等。由上例子可見,無論港資或中資均持續增加土儲,以應對市場龐大的住屋需求。

今財年第四季賣地計劃中的啟德地皮料將再次成為市場焦點,中港發展商紛紛吼準啟德發展區優厚的發展潛力。該地皮規模龐大,加上鄰近未來港鐵站,相信將成為兵家必爭項目。預計該地皮的地價可高達180億元,有機會問鼎新住宅地王。而新近的長沙灣興華街西住宅地、黃竹坑站第二期以及旺角新填地街/山東街項目,中標者均以合組財團形式,故預期合組財團奪地的趨勢將持續。

受惠樓市氣氛良好,各發展商踴躍出價競投地皮,帶挈本財年政府賣地「大豐收」。綜合市場資料,粗略估算本財年迄今的政府地價收入(包括賣地及各項補地價收入)已涉及近1,300億元,超越上年度的1,280億元,考慮到本財年尚有優質市區地皮待招標出售,上述啟德地皮便是其中一幅,而補地價個案亦不排除陸續有來,地價收入勢將續創新高,料推動樓市持續向好,地價勢繼續水漲船高,良好循環帶動下,樓價將可繼續穩步上揚。

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