失業率雖上升 惟樓價大跌機會不大

近期香港失業率上升,最新8月至10月失業率上升至3.1%,當中零售、住宿及膳食服務業的失業情況更為嚴竣,上升至5%;因社會運動帶來的影響尚未完全反映出來,預期未來失業率將進一步上升。

其實,失業率與樓價息息相關,走向普遍背馳,即是當失業率上升時,樓價通常會回落,反之亦然。以97至03年期間為例,97年爆發亞洲金融風暴,加上03年沙士肆虐,香港經濟陷入衰退,失業率上升,失業率由97年的2.1%低位,反覆飆升至03年的8.5%高位。面對當時的疲弱經濟,港人工作「朝不保夕」的恐慌下,置業需求大跌,加上當時供應高企,故期間樓價大跌7成。到近年,香港經濟向好,失業率維持低水平,近乎「全民就業」,加上市民收入增加下,買樓能力及意欲亦隨之增加;加上供應少、低息環境等因素支持下,樓價反覆向上。

然而,最近本港經濟下滑,失業率亦見上升,樓價會否大跌? 雖然失業率上升,但情況有別於97年亞洲金融風暴至03年沙士時期,故預期短期樓價大跌的可能性不大。

首先,現時失業率較高的行業,主要集中於零售、住宿及膳食服務行業。至於金融、保險等行業失業率相對低企,這些行業人士乃是有實力置業的人士,而且防守力強,供樓能力高,故預期對樓市仍有支持。

其次,現時大部分業主都沒有沽樓壓力及迫切性。對於持有多個物業的人士來說,現時「換貨」成本相對高昂,皆因現時非首置客入市要繳付15%稅率。而對於現時手上只有1個自住物業的人士來說,若現時沽走自住樓,又會怕「落錯車」。而近3年入市的買家亦受制SSD,沽樓成本同樣高,故沽樓意欲下降。基於大部分業主沽樓壓力低,變相肯大幅減價的空間不大,樓價大跌的可能性亦相對不大。

除了上述原因外,置業需求殷切、房屋供應短缺、息口低企等因素亦有助利好樓市,故預期短期樓價未必會大跌。

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