如何避免估價不足而撻訂

樓市踏入第三季,市場氣氛依然熱烈,多新盤陸續推出市場,無論是細價盤或是中價盤都各有捧場客,剛過去的周末的十大屋苑成交僅錄得個位數,反映絕大部份的購買力流向一手新盤,而事實上各個新盤均錄得超額認購,顯示市場的需求依然強勁。新盤固然吸引,但因為入票率高,除非購買一個或以上的大手客,否則購買一個的準買家依然要碰運氣而獲得選購的機會。假設準買家有急切的住屋需要,而考慮到租賃不僅支出大,更無助他日置業打算,購買二手樓或居屋,不失為可行的辦法。

在購買二手樓及居屋時,最好確保沒有估價不足的問題,銀行通常在物業估價的時候,會以物業座向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,傳統的藍籌屋苑由於交投活躍,銀行一般估價會緊貼市場,即使是單幢樓或村屋,銀行亦可以派員到該樓宇視察樓宇質素而決定價值。私樓的成交會較居屋頻密,銀行相對估價會較貼市價,居屋分已補地價及未補地價,前者屬自由市場的居屋,與私樓無分別,後者因只準綠表白表申請人購買,所以成交未必如私樓頻繁,估價未必緊貼。

估價不足較常見出現的情況分別有兩個,一是遇上樓價短期內急升,銀行對有關物業估價未能緊貼市場的最新成交價 ,至於採用長成交期形式買賣之物業,期間價格一旦回落可能令估值低過買入價,因而拖累貸款額驟降;在此情況下,業主可以因應個人能力及需要,增加首期資金或提高按揭成數。

要避免估價不足的問題出現,建議市民在購買物業前,可先到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,並計算可負擔的首期金額。有不少準買家可能會透過各銀行的網上估價系統估計物業的價值,筆者在此提醒網上估價未必與銀行實際估價相同,在向銀行查詢估價需時,可先透過網上估價作參考之用,網上估價與實際估價的差幅取決於屋苑的成交量,大型屋苑較多成交,銀行會有較快更新網上估價,與實際估價差距收窄。另外,購買樓花物業之業主,也可以選擇即供付款方式盡快上會,避免樓市波動以致估價不足而需要提高按揭成數或增加首期資金之成本。

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