工商舖前景被看好成交升近倍

踏入2017年的最後一季,樓市依然造好,除了新盤賣個滿堂紅外,工商舖的成交宗數亦遠勝去年,根據土地註冊處的數據,今年上半年,工商舖的成交宗數達6681宗,較去年同期的3463宗,大幅增加近93%,而經絡按揭轉介研究部的數字亦顯示,今年首三季的工商舖成交宗數,較去年同期有53.8%的增幅,反映工商舖交投活躍,投資者亦對工商舖物業的升值潛力充滿信心。其實工商舖亦可承造按揭,當中的細節與住宅按揭不盡相同,亦有地方需要注意,以下為大家拆解。

首先在按揭成數方面,工商舖的按揭成數較住宅物業更低,根據金管局的最新指引,工商舖不論其物業價值,按揭成數上限為四成,當然如果申請時有就其他物業做擔保或借貸,按揭成數會被降至三成,所以一般只有實力雄厚的買家才會染指工商舖物業的交投。另外在按揭利率方面,工商舖亦可承造P按計劃或H按計劃,還款年期最多三十年。由於工商舖買賣的活躍程度始終不及住宅物業,其流通率相對較低,所涉及的風險亦較高,而且工商舖質素頗為參差,故此銀行提供予工商舖的按揭計劃會較一般的住宅物業按揭保守,亦沒有一套既定的標準,主要視乎物業的優質程度。

銀行對商舖的估價出現較大的差異,主要參考商舖是否位處零售區、位置的人流量及承租能力,假如是街舖或由大型公司承租,一般銀行都能估足價,相反如果買賣家叫價進取偏離市價,又或者該物業長期「交吉」,銀行難以估足價。假設買家發現銀行估價不足,可將其他手持物業套現作首期 ,或者以本港物業(已供滿)、債券、股票等資產淨值為依據申請按揭貸款。

本港的物業價格不斷升值,租金亦自然水漲船高,不少人考慮將舖面由地面轉移至「樓上舖」,但要注意住宅物業不能擅自更改作商業用途,如買家將住宅物業改為「樓上舖」作商業用途,大型銀行一般不會接受按揭申請,商業用途的「樓上舖」承接力高,旺區造價有機會偏離一般物業市價,因此同區住宅用途及商業用途的物業估價差別可以很大。買家要留意公契上列明之土地用途,究竟是住宅或是商業用途。

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