市場上低於市價的特殊成交 (下)

上回簡單說明在特殊成交之中較常見的「缺契」物業。這類單位的成交價因有可能低於市價,所以在這個樓價高昂的市場之中,亦有零星成交個案。但始終樓契不齊全的物業亦有其潛在的風險,所以已於上集向大家介紹過於銀行申請按揭時的限制。承接上回的內容,這集就讓筆者與各位一起再探討其他「非一般」的樓契,例如「半契」或「無契」物業,有可能會遇上的各種問題,以實際經驗教大家應如何處理。

「半契」物業,可以劃分為碎契的一種。而碎契又以「半契」最為普及,但亦有如3分之2、5分之1等的業權分布,價錢較一般市價低逾4至5成。單這樣解釋可能不易理解,用例子來解說,假設有夫妻合資購入物業,以聯名方式買入一個500萬元單位,他們分別擁有物業50%業權,因男方欠債未能還款,被拍賣行拍賣半份契以抵償債務。在此情況,新買家即使買到半份業權,亦不能持有該單位的居住權,折衷的方法是自行與手持餘下業權的業主溝通,將業權統一,或共同租出單位並將租金分半。此外,碎契樓多數為不交吉單位,所以購入前不能「睇樓」,買家便無法知道單位的狀況。

風險方面,銀行一般不會為「半契」樓承做按揭,買家除了需要有足夠現金作一次過付款,更要到律師樓簽署一份免責聲明。如果必須要做按揭,亦有可能透過財務公司敍做,但按揭利息一般較高。現在銀行提供的按揭利率大約2.15厘,而財務公司則可能出現20厘,甚至更高的利率。此外,建議買家在購入單位前,必須知道原本整個單位的購入價,以及現時銀行對其的估值,才能因應業權的分布以計算出價。假設不能接收全部業權的話,碎契樓轉手的流動性風險甚高,不是太多人願意購入業權不完整的單位,故每年亦只錄得零星交投。

與「缺契」、「半契」物業相比,銀行對「無契」物業可謂更加小心,因物業本身有可能是逆權侵佔所得,或單位可能涉及一些隱含的負債,例如前業主在未「贖樓」前拖欠債務,最後單位被拍賣抵債等原因。事實上,有多種情況都可能令單位涉及法院令,例如原業主欠債被入稟要求還款,或者是原業主未有繳付訴訟費用等。部分物業由於原業主失蹤、去世,或者賣方因不同原因未能取得樓契,單位亦會「無契」。「無契樓」單位由於難以證實原業主的身份,亦有可能涉及訴訟風險,銀行未必肯承造按揭。

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