从新财案窥见短期土地供应难大增 对楼市有支持

新一份财政预算案刚出台,提及提振经济、支持企业、纾困等措施,对土地供应亦有着墨,惟篇幅不多,本栏主要在短期及中长期土地供应方面阐述。

短期土地供应方面,2021/22年度卖地计划共有15幅住宅用地,预计可供兴建约6,000个住宅单位,连同铁路物业发展、私人发展和重建及市区重建局项目计算在内,预计全年的潜在土地供应可供兴建约16,500个单位,比起本财年15,730个仅轻微增加约5%。

值得留意的是,潜在土地供应不会于年内悉数售出。以过往十年平均售出率近7成计算,新财年卖地计划最终可提供约11,500个单位;即使以8成计算,最终亦是约1.3万个单位左右,与本财年卖地计划12,900个单位相若(见图一)。短期供应难大幅增加,对楼价有支持作用。而发展商补地困难,加上现时「面粉价」高企,在需求依然庞大下,相信发展商会以价先行。

其实供应之紧绌亦可从私楼落成量变化窥见,新一份财政预算案提及2021年计起的5年内私人住宅单位每年平均落成量超过18,000个,虽较过去5年的平均数增加约5%,但翻查资料,去年财政预算案提及2020年至2024年预测每年平均一手落成量约为19,600个单位,若与近5年作比较,亦见下调趋势(见图二)。若未来卖地供应持续低企,相信未来落成量将会进一步下跌。

此外,新一份财政预算案亦提及研究把东九龙区5幅商业用地改划作住宅用途,如证实可行,初步估计共可提供约5,800个私人房屋单位。此举有助增加市区私人住宅供应,亦会进一步巩固东九龙成为继西九龙之后的新地标,然而改划需时,新供应不能一蹴而就。另外,古洞北/粉岭北新发展区、小蠔湾车厂用地发展属中长期土地发展,这些项目发展需时,同样未能纾缓短期供求失衡的情况。

土地供应是影响楼价的其中一个因素,短期供应不足,楼价难以大跌。根据本行数据,纵使去年受到疫情影响,但在供求失衡的情况下,去年楼价仅微跌不足1%;楼价持续高企,近日有调查指出,港人要「不吃不喝」20.7 年才可以买楼,香港连续 11 年蝉联全球楼价最难负担城市之首。事实上,香港膺最难负担城市有其原因,香港属国际大都会,地理位置得天独厚,不少人喜爱于香港择居,加上土地供应短缺,刚性需求大,对楼价持续带来支持。

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