憧憬變天 古洞一帶地皮兵家必爭

近年特區政府一直積極增加住宅供應,並積極拓展新界東北發展區以增加房屋供應,而古洞一帶為銳意重點發展地區之一,相信隨著北環線的發展,新界西北將與新界北部連貫起來,將有助帶動周邊地區發展。

近期古洞一帶3幅住宅地的成交價均高於市場估值,反映發展商對該區的前景看高一線,區內的地皮自然成為兵家必爭之地。今年4月古洞第25區地皮以約86.14億元批出,可建樓面接近120萬平方呎,每平方呎樓面地價約7,184元,較市場估值上限高逾4成。其後粉嶺粉錦公路與青山公路-古洞段交界地皮以約26.17億元批出,可建樓面逾28萬平方呎,每平方呎樓面地價約9,209元,高出市場估值上限約15%。最近1幅為古洞第24區地皮,於7月以約41.85億元批出,可建樓面約49萬平方呎,每平方呎樓面地價約8,499元,亦高出市場估值上限約6%。

本欄早前亦提及「買樓買基建」,基建向來是社區發展的重要一環,除了方便居民出入外,因基建概念下,周邊物業升值潛力相對較優厚,故對區內的樓市亦帶來正面作用。

以啟德新發展區為例,在屯馬線效應下,區內新盤物業承接力強勁,有價有市,早前區內新盤THE HENLEY I 第2座頂層連天台單位,以逾8千萬元售出,實用呎價超過6.1萬元,創出啟德區呎價新高紀錄,可見區內物業備受市場追捧。

此外,黃竹坑同樣受惠基建而成為市場焦點。自2016年底港鐵南港島線(東段)通車後,已大大加強了黃竹坑、香港仔以至鴨脷洲等地區的對外連繫,隨著黃竹坑站上蓋大型項目的發展,再加上「躍動港島南」概念,相信黃竹坑將逐漸變天,吸引力大大增加,而黃竹坑站第一期晉環已於早前登場,即使單位動輒逾千萬元,惟依然取得理想銷情,當中亦有不少城中名人入市。至於第二期揚海亦部署短期內登場,相信屆時亦將成為市場焦點。

總括而言,在新基建概念下,古洞北新發展區潛力巨大,憧憬區內將變天,吸引發展商以高價投地,除了反映發展商對新發展區前景投下信心一票外,對未來區內地皮亦帶來指標作用。

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