房策六招僅資源調配 私樓供應何去何從?

上星期五香港特區政府公布六項全新房屋政策,期望達致「資助出售房屋更可負擔」、「增加資助房屋供應並加強支援過度性房屋」及「促使一手私人住宅單位盡早推出市場」的三大政策目標,成為近日香港樓市焦點。

就資助出售房屋方面,其定價政策將與市價脫鈎,改以申請者負擔能力定價。以今年居屋出售計劃為例,單位將以評估市值的 52%出售,而非原來的 70%;而「綠置居」定價折扣會再低一成。

至於在增加資助房屋供應並加強支援過度性房屋上,除了將市建局馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導項目,以及協助民間主導和推行過渡性房屋計劃外,更將改撥出共 9 幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地作發展公營房屋之用,涉及單位約 10,600 伙。

一手空置稅方面,修訂《差餉條例》,就空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」,約相等於樓價的 5%。加上要求發展商銷售樓花時,每次推售的單位數目均不少於同意書中單位總數之 20%,以促使一手私人住宅單位儘早推出市場。

綜觀上述六招的詳細內容,未有於新增土地供應上著墨,僅屬通過「拆東牆、補西牆」方式協助市民以資助房屋形式「上車」,雖然有望藉此加快一手現樓項目推出,但仍難解決住屋供不應求問題。

再者,發展局於本周二剛公布今個財年第二季(7月至9月)賣地計劃,提供2,750個單位,意味本財年上半年共提供約 6,000 個單位,僅佔年度目標 1.8 萬伙約33.3%,反映本財年的批地進度比預期落後。值得留意,政府最新的私人住宅一手市場供應數字將本月 27 日公布,考慮到本財年批地有所放緩,加上在一手空置稅將令發展商積極推出餘貨下,預料屆時公佈的一手潛在供應數字或有機會按季回落,與政府的「供應即將到位」說法有所背馳。不但如此,「房策六招」中更將可建約 10,600 伙的私營房屋用地轉為發展公營房屋,即變相令私人住宅土地供應在未來數年將減少逾萬伙,或會進一步「合理化」市場對房屋短缺而引致樓價上升的「價格預期」。

另一方面,該額外的 10,600 伙公營房屋均來自啟德和安達臣道石礦場的「市區靚地」,將其轉為公營房屋無疑會影響該區供應規劃上的吸引力。加上近期內地發展商對投地的積極程度有所減弱,他們於本財年的官地及「一鐵一局」供應中更是尚未有所收獲,預料未來啟德和安達臣道石礦場區地價升幅或有所放緩。

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