按揭抵押人、借款人和擔保人的分別

自最新按揭保險措施推出之後,使用高成數按揭買樓的首置客比例顯著上升。高成數按揭能減輕首期的負擔,但供款入息比率及壓力測試要求亦隨之增加,如供款能力不足的話就需要增加借款人或擔保人一同分擔,以增加借貸能力。一般向銀行或財務機構申請按揭貸款時,申請人通常都會劃分為抵押人、借款人和擔保人,今次筆者就和大家講解他們的不同之處。

抵押人Mortgagor或稱為按揭人,為物業擁有者(即業主),是唯一能擁有物業買賣權的人,在按揭申請中必須要填寫,而抵押人通常都會同時成為借款人,因此,購買物業及申請按揭時則需被審視財務及信貸狀況。但如果抵押人並不是借款人的話,則由借款人承擔償還貸款的責任,例如老公想送一層樓給老婆,並由老公負責供款,申請按揭時,填寫老婆為抵押人,而老公則為借款人,償還貸款的責任就會由老公負責。抵押人亦可以同時多於一個人,但若要將物業作抵押或出售,必須先要所有抵押人一致同意才能進行。因按揭貸款是以物業作抵押,如抵押人、借款人及擔保人未能還款的話,銀行或財務機構有權接管及出售該物業。

借款人(Borrower為承擔按揭貸款的人,在按揭申請中必須要填寫,並且需負上還款責任。在申請按揭時,借款人的資料必須要先給銀行或財務機構審核,確保有足夠還款能力才能申請成功,當中借款人的供款與入息比率及壓力測試須為50%及60%,此外,銀行或財務機構審批借款人的按揭申請時亦會查看其財務及信貸狀況。如果借款人的還款能力不足,可以加多過一個借款人或擔保人。若果借款人本身已經擁有或擔保另一物業,按揭成數、供款與入息比率及壓力測試則要削減一成。

擔保人(Guarantor為物業按揭進行擔保的人,大多為借款人的近親,一般擔保人是沒有數量限制(視乎銀行/財務機構而定)。若按揭借款人的每月供款與入息比率未能通過金管局規定,就可增加擔保人提升還款能力,但是擔保人本身若有其他債務,則會影響借款人的還款能力。與借款人不同的是,擔保人不能同時為抵押人。更要注意是,按揭貸款會紀錄於擔保人的信貸報告上,因此會影響擔保人申請其他的貸款。而且,如借款人失去供款能力以至未能償還債務,就會轉由擔保人承擔有關債務,假如借款人遲了供樓,更會影響擔保人的信貸評級,所以成為擔保人前需慎重考慮。

 

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