捉緊「轉按」低息高回贈尾巴

繼上月滙豐銀行調升轉按的按揭息率,將實際按揭息率由2.375%調升至2.475%,現金回贈削減至1%,剛剛滙豐銀行再度宣布,一手及二手的新造按揭的封頂息率亦增加10點子至2.475%,以及將借貸額1,000萬元以下物業的現金回贈調低至1%,而1,000萬元以上則是1.5%,已有銀行相繼跟隨。

一如筆者所料,雖然美聯儲已減息四分之一厘,但香港除了未有條件跟減之外,更有可能「加息」,不過並不是加最優惠利率(P),而是調整按揭計劃的息率,令實際按息增加,這有助存款利率等,仍然維持較低的水平,增加銀行利潤。是次滙豐銀行全線按揭業務的利率調升10點子即時生效,短期內對打算置業承造按揭的人士有些影響,但長遠來說轉按人士需要加息最少20點子(因兩年前大部份新造按揭的實際按揭利率只需2.275%),以每100萬貸款計算,供款30年,增加10點子每月供款將增加$52,20點子則增加$103。

雖然說現金回贈大幅調低,不過回望數年前銀行提供的現金回贈大多只有1%,現時的1.5%其實仍然相當不俗。以貸款額500萬元計算,1.5%的現金回贈仍有7.5萬元,扣除轉按時的律師費用約五千元,即仍有約7萬元落袋,因此轉按仍然是利多於弊。

近日的香港社會問題與中美貿易摩擦,或會令銀行作出較審慎的決定,以穩妥管理任何可能出現的風險,不排除有其他銀行稍後跟隨調整。筆者建議,準買家或打算轉按的業主除留意息率外,亦要留意估價,近日樓市的調整壓力增大,交投量明顯下降,銀行對物業估價的取態較早前略為審慎,特別是考慮轉按的業主,應趁這段時間,銀行對單位估價還處高位,而且仍有銀行提供較好的現金回贈,把握機會轉按,從而轉出最大的好處。

這次的優惠變動,令銀行之間優惠的差異性增大,相信會令按揭市佔率的排位改變,或會令中小型銀行的按揭計劃更具吸引力。至於未來息口的動向,在美聯儲減息及拆息漸見回落的情況下,銀行為保持適當的競爭性及優質客戶,只要息口仍在合理的水平下,短期內再次上調的機率不大。

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