料未來3至4年新供應短期見頂 暗藏下跌壓力

新型肺炎肆虐,不禁令人想起03年沙士一疫下的香港樓市情況。前車可鑑下,市場擔憂香港樓市會否重演沙士時期之慘況,亦將是次新型肺炎與沙士時期作對比,當中供應為其中一個因素。

供應向來是樓市的重要指標,而日前政府公佈最新「私人住宅一手市場供應」資料,截至去年第四季,未來3至4年新供應數字錄9.3萬伙,連續7季穩企此水平。當中建築中仍未售單位錄6.1萬伙,按季增加1,000伙;已批出土地可隨時動工項目錄2.2萬伙,按季則減少1,000伙;至於已落成未售單位數目按季平穩,並連續3季穩企1萬伙水平。

雖然數字看似平穩,但若以銷售與吸納地皮作對比,不難發現當中「出多過入」。事實上,19年新盤銷售理想,全年售出約1.87萬個單位,創自2013年一手條例生效以來新高;不過,19/20年賣地計劃土地供應僅可興建約11,850伙,則創自2010年引入「政府主動賣地機制」後的10年新低,意味著新盤供應「出多過入」。

由於公私營房屋比例調整至7比3,加上私人住宅供應目標持續下調,由上個財年1.8萬個減至本財年1.35萬伙後,下個財年目標更將進一步調低至1.29萬伙,相信發展商吸納的土地亦會跟隨減少,以及補地價困難下,相信新盤供應「出多過入」情況會持續。而未來3至4年新供應短期見頂,暗藏下跌壓力。

至於落成量方面,去年私人住宅落成量合共只有1.36萬伙,較18年的2.1萬伙大減約3成半,創4年新低之餘,並僅佔政府全年落成量預測20,415伙約67%。隨著供應目標調低,加上新型肺炎肆虐,項目落成步伐可能受到影響。

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