新居屋綁十年你願意嗎?

早前資助房屋小組委員會正式通過修訂,將居屋及綠置居的禁售期由5年增至10年,並於2019年生效。不過,正待攪珠的今期新居屋,包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑、東涌裕泰苑及和將於下月接受申請的長沙灣綠置居麗翠苑仍不受影響。

禁售期的意思,即申請人需在既定年期內,不可透過補地價的方式將單位於公開市場內轉讓。以現時來說,新居屋限制買家持貨的首兩年內只可以不高於原價把單位售予房委會提名的白表居屋第二市場計劃(簡稱白居二)買家;第3年起則可自行定價將單位於未補地價市場內轉讓;買家持貨5年後,才可以透過補地價把單位在公開市場上自由轉讓。通過修訂後,出售給白居二及未補地價市場的條件不變,惟若要補地價並於公開市場出售單位,則只能在持貨滿10年後才可進行。

逾2,500伙長沙灣麗翠苑綠置居,將於下月以42折推出,最細單位入場費僅93萬元,即只需4.7萬元首期即可做業主。4.7萬元,在私樓市場上,或只能夠支付代理佣金,可見購買資助房屋的首期支出比購買私樓大大降低。在現時供求如此失衡的大環境下,打工一族在私人市場置業變得遙遙無期,加上資助房屋有政府作為擔保人,門檻相對寬鬆,吸引大量有意置業而又合資格之人士將希望投放於資助房屋上,令致近年資助房屋熱賣,申請宗數以超額數十倍計算。

筆者認為,延長禁售期可大大杜絕投資者或投機者入市,照顧到真正需要置業的一群,另一方面可保留更多資助出售單位在未補地價市場的流轉量。其實細心一想,10年後的樓價是高是低難以預測,但假若在正常的經濟環境下,長遠樓價理應向上,樓價有可能由今天的200萬上升至10年後的500萬,屆時業主須以當時的樓價補回58%的地價,即290萬,比入市時的樓價更高,業主可能較難負擔。再者,若然買家的家庭狀況有變,如結婚生子,10年內有可能有搬遷的需求,屆時只能將單位出售於未補地價市場上,可見政府最終目的是不希望單位於未補地價市場上流失。

事實上,政府曾經沿用10年禁售期長達20年,惟至1999年逐步放寬規定,將禁售期縮短至五年,惟近年樓市熾熱,不排除部份未有急切住屋需要的人以「人頭」方式碰運氣,因此收緊禁售期確實有必要。至於是否能達到政府期望的成效,就請大家拭目以待明年資助房屋的申請情況。

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