新按保一周年回顧(下)

上回提到,自新按保計劃推出後,選用按揭保險計劃的按揭貸款比例出現「爆炸性」的突破,筆者相信新按保計劃除了幫助「上車客/換樓客」以較低的首期置業外,促進樓市交投。

事實上,香港樓價於過去十數年已升值不少,今年香港更蟬聯「全球房價最高城市」榜首,現時千萬元的物業已非屬「豪宅」級別,因大部份較大戶型的單位樓價動輒過千萬元,如換樓客隨着生活質素提升,或因家庭計劃而「細屋搬大屋」,便需要儲備更多的首期。

根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合以及土地註冊處數據顯示,在今年首9個月二手住宅註冊量中,除了逾600萬元至1,000萬元類別的二手註冊錄得升幅(受惠於新按保計劃),其他價格的註冊宗數均按年下跌,600萬元或以下物業按年跌近一成;逾2,000萬元物業跌約兩成;反觀逾1,000萬至2,000萬元物業,只錄得約6.6%的輕微跌幅。

從以上數據可見,現時仍有一批換樓人士支撐著1,000萬至2,000萬元物業,雖然近年樓按氣氛反覆偏軟,但換樓市場仍有一定的需求。然而根據現時金管局的措施,1,000萬元或以上的物業最高只能承造五成按揭,即首期最少要500萬元。因此,筆者建議政府時移勢易,隨樓市偏軟時考慮放寬高成數按揭的樓價上限,將1,000萬至2,000萬元的物業的按揭成數上限,由現時的5成增加至7成,以釋放換樓客以原有樓價較低的單位予「上車客」,啟動換樓市場及增加市場交投。

另外,全球低息環境持續,美聯儲更暗示至2023年前亦不會加息,在全球「零息時代」的大環境下,雖然失業率高企,但銀行現時對申請按揭之人士有嚴謹的審批準則,而入市買家大多以自用為主,因此筆者認為加息三厘的壓力測試可有考慮調整的空間,建議可逐步降低壓力測試的基準。

試以1,500萬元單位為例,如承造5成按揭,貸款年期30年,實際息率為2.5厘,以現時的壓力測試下,供款人的入息要求需達至$70,974,如放寬壓力測試要求至兩厘,月入要求可降至$63,336;如壓力測試放寬至一厘,月入要求可降至$56,131,相信放寬壓力測試的基準可降低置業門檻,以增加市民入市及換樓機會,當然入市前仍須衡量與評估自身的財務及資金狀況才作決定。

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