新樓招標細節要留神

近年部份發展商改變銷售策略,由以往普遍豪宅單位才以招標形成發售,蔓延至中小型單位。招標的意思,即發展商推出一系列的單位,但不會標明價錢,有意買家需提交投標文件及擬定出價,發展商比較眾多入標者,然後價高者得,或選擇不賣。好處是發展商可爭取賣樓時間之餘,仍能保持主導角色。

不過,部份買家反映此等銷售手法及成交資料透明度不足,近日,銷監局以涉嫌違反《一手住宅物業銷售條例》,向某發展商提出檢控。事緣賣方於銷售相關的單位後,僅於成交紀錄冊列出成交價,卻沒有顯示扣除回贈後的真實價。由於經發展商回贈折實後的價錢,行內俗稱「光豬價」,可較「面價」相差多達兩至三成,或令將來買家錯誤高估單位價值,有「托價」之嫌。

一般來說,若買家對招標單位有興趣,可尋找相熟的物業代理幫忙,由於他們較為熟悉市場,或能推測發展商的心儀價錢,增加成功率。另外,筆者綜合了以下幾點購買招標新樓注意事項,買家宜留意清楚條款,審慎作出決定。

(一) 樓價影響按揭成數
假設某單位以招標形式推售,成交價為620萬元,扣除所有優惠後「光豬價」為580萬元。如買家打算承造按揭保險,按揭證券公司會以成交價即620萬元計算,超出按保門檻。但以銀行承造按揭,銀行將以折實價即580萬元計算,最多只能借出580萬元的六成即348萬,比原先買家打算的按保八成金額相差116萬元。

(二) 要約及邀約的分別
買家入標競投前,必需留意標書內容,簽定的文件可分為要約(OFFER)或邀約(INVITATION TO TREAT)兩種,前者為合約一方向另一方列出的交易條件,在另一方無條件地接受它後,便可構成為具約束力的合約,後者則只屬要約邀請。簡單來說,若買家簽署的文件為要約,當賣家一方接納,即成為具有法律效力的文件,而買家付上的支票亦將成為繳付訂金的一部份。因此,此時買家就不能退訂,否則只能撻訂收場。

(三) 留意發展商提供的付款方法
若打算選用發展商提供的按揭計劃,要注意發展商的審核準則,例如壓力測試的要求,所需證明文件等。要注意能否批出按揭、批出金額多少,發展商擁有實際主導權。曾經有買家已簽定要約才知悉發展商按揭不獲批,在此情況下有可能需要增加擔保人,抬錢上會,甚至將幾十萬的訂金付諸流水。

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