新盤跑贏二手 細價樓備受追捧

2017年上半年香港樓市表現理想,美國聯儲局由2015年至今,已經加息四次,累計加息一厘,本港銀行體系在結餘充裕的情況下,未有跟隨加息,加上市民對後市信心不俗,帶動發展商新盤熱賣。樓市暢旺的同時,港府亦因應「一約多買」的情況在四月修例杜絕,及至五月,金管局推出第八輪逆周期措施,第二個物業的按揭成數會調低一成。回顧由2009年開始,金管局率先調低2000萬以上的豪宅按揭成數上限至六成,隨後逐步調低銀碼,收緊按揭成數不再限於豪宅類型,連現時新盤普遍入場價六百萬及七百萬亦僅可承造約六成按揭,在樓價穩步上升及物業按揭成數無放寬的情況下,細銀碼的物業備受市場追捧。

在發展商積極推新盤的同時,二手市場交投顯著淡靜,二手盤源少,加上業主持貨力強,叫價高企,而新盤亦有高成數按揭及其他優惠吸引買家,令市場的聚焦點及購買力集中在新盤,根據經絡按揭轉介研究部的數字顯示,今年五月份的一二手物業佔比分別為41.05%及58.95%,及至最新六月份(數字截止6月27日),一二手物業的比例為46.86%及53.14%,反映在多個新盤推出市場下,二手市場觀望氣氛濃,買家態度轉趨審慎,預料一手旺二手靜會持續。

現時樓價四百萬的單位可透過按揭保險計劃,可承造九成按揭貸款,以最新拆息0.45%計算,選用H+1.4%,實際按息為1.85厘,還款期選擇最長的三十年,最近有新盤只需三十六萬便可上車,連同按揭保險費,每月月供$13,605。新盤陸續應市,有主打開放式、一房及兩房以上,開放式單位樓價大約四百萬左右,反之一、兩房的單位叫價七百萬,傳統向銀行承造按揭的成數僅樓價的六成,而七百萬亦已超出按揭保險的樓價上限,對於首期預算及現金流不太充裕的買家,細價樓成為了上車的首選,無可否認,在樓價持續上升的環境下,以近期新盤主打開放式單位的新盤,四百萬樓價可購買不足二百呎的單位,的確較以往住屋環境細,但在平衡各方面的考慮,如果有自住的需要,而且又可以低首期入市,亦已可視為投資的一部份,難怪主力賣細價樓的新盤銷情依然理想。

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