未來私樓供應少 一手交投難大升

近期貿易戰升溫,為市場增添觀望氣氛,一手交投步伐稍作放緩。然而,觀乎今年首5個月的一手銷售表現則相當亮麗。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,今年首5個月新盤銷售量超過10,000伙,較去年同期急升逾7成,並創2013年4月一手新例實施以來的同期新高。

一手銷售量上升,主要動力來自貨尾。今年首5個月售出的逾萬個單位中,有約55%來自2018年或之前已登場新盤的貨尾,餘下約45%則為今年推出的全新盤單位。發展商積極銷售貨尾,以致貨尾量持續減少。據本行選取337個新盤項目計算,5月份累積貨尾錄約1萬伙,連跌4個月外,而且較今年1月近1.37萬伙高位累減逾26%,兼創近8個月新低。

發展商積極銷售貨尾,相信或是受到一手空置稅的影響,預期下半年趨勢將持續。然而鑑於未來私樓落成量有見頂回落之勢,料發展商推盤量未會大幅上升,故預期全年一手私樓註冊量亦將難以大升。

觀乎過往紀錄,私樓落成量與一手私樓註冊量可謂息息相關,走勢亦步亦趨,即是私樓落成量高,一手私樓註冊量亦高,反之亦然。例如1997年至2003年期間,平均每年私樓落成量約2.39萬伙,而平均每年一手私樓註冊量亦錄約2.36萬宗;而2004年至2018年期間,平均每年私樓落成量僅約1.39萬伙,平均每年一手私樓註冊量亦僅錄約1.5萬宗,可見兩者走勢相若。

而據立法會文件資料顯示,2019至2023年未來5年私樓落成量預測合共約有9.4萬伙,即平均每年私樓落成量僅約1.88萬伙,有見及此,未來一手私樓交投難大增,預期未來數年平均每年一手私樓註冊量將難以大幅超越此水平。

更甚的是,公私營房屋比例由六比四改為七比三,未來十年(即2019/20至2028/29年度)私人住宅供應目標平均每年約1.35萬伙,較原先平均每年目標約1.8萬伙跌約2成半。再者,2019/20年財政年度賣地計劃中私人房屋潛在土地供應涉及單位約1.55萬伙,按年銳減近4成。在未來私樓供應減少的大前提下,相信一手私樓註冊量難以大升。

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