樓價企穩 按揭平均還款年期增多

金管局自零九年後不斷收緊按揭成數,最新的逆周期措施已經是第八輪,擁有多過一個物業按揭的買家,第二次購買單位的按揭成數會再下調一成。同時根據差餉物業估價署的數字,現時的樓價已經連升十三個月創新高,樓價上升,按理買家的首期亦會較過往增多,加上金管局持續下調按揭最高成數,現時七百萬或以下樓價,最高按揭成數僅六成,一千萬或以上樓價按揭成數更只得五成,而透過按揭保險提高按揭成數,樓價上限為六百萬,在樓價上升、按揭成數被收緊的情況下,經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示,買家的平均按揭比率有持續下跌的趨勢,由零二年高峰期的68.9%,逐步下跌,金管局零九年開始實施樓控措施,由一○年開始,平均按揭比率跌穿六成,最新今年四月份更只得50.8%。

另一邊廂,平均還款年期亦因而持續上升,由零九年前約二十年,增加至最新四月份約二十六年。現時金管局的最新指引,按揭還款年期最高達三十年,根據經絡按揭轉介研究部的數據,選用三十年還款期的佔比,有明顯的升幅,,三十年還款期的佔比,由一○年開始有增無減,由26.5%逐步上,一六年的佔比更逾七成,今年截止六月初的數據,在轉按增加的情況下,亦錄得六成四的佔比,至於過往佔比近四成的二十年還款期,最新的佔比下跌至不足一成,反映樓價企穩及按揭成數不斷收窄的情況下,按揭的年期有持續上升的趨勢。買家將按揭貸款攤分更長的年期來償還,好處是減輕每月的供樓支出,但最主要的風險是遇上加息周期,利息會上升,但現時金管局有三厘的壓力測試,相信是買家的負擔範圍之內。

因為樓價的上升及按揭成數的收緊,年輕人置業時雖然通過壓力測試,但首期支出的確較以往增加,現時的按揭息率低企,近期多了父母將已經還清按揭貸款的物業加按套現,資助子女「上車」,經絡按揭轉介市場研究部的數字顯示,今年首季的加按套現比例,為零九年底以來的最高,錄得12.5%,較去年同期上升了3.2%,至於加按的用途,以備用資金及置業用途的佔比最高,達76.7%,其次為償還貸款及金融投資。

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