樓巿現輕微泡沫 無97爆煲條件

金管局推「新三招」收緊按揭,劍指投資巿場,發展商「見招拆招」,推高成數按揭力吸購買力,新盤繼現大手客成交個案,樓巿氣氛持續,巿場人士將當下巿況與1997年樓巿狂潮相提並論。

差餉物業估價署剛公布4月樓價指數按月升約2.1%,而據美聯「樓價走勢圖」顯示,3月及4月樓價分別按月升約2.7%及2.4%,而5月份按月升幅收窄至約0.7%,以實用面積計算的平均呎價約11,509元。樓價續創紀錄新高,若以今年首5個月累計,樓價累升約6.8%,資產樓價漲不停,交投氣氛持續升溫,以筆者經驗,刻下資產價格熱絡釀樓市輕微泡沫,但現無爆煲條件。

筆者踏入地產圈近30年,見盡樓巿高低起伏,對於1997年至2003年之間的樓市泡爆感受至深,當年樓價插水、新盤劈價、發展商委託銷售,均是樓市轉捩點的印記。97年金融風暴樓市泡沫爆破,樓巿新秩序誕生,樓價跌勢之深前所未見,意想不到這一跤跌足七成﹗回想當時樓價癲狂,縱然供樓負擔比率高達逾9成,但人人都直覺樓巿未升停,炒風熾熱,連家庭煮婦都炒樓。樓市甫轉向,銀主盤隨即湧現,並爆發破產潮。

刻下樓巿情況,人人都看樓價續漲,想盡辦法上車買樓,「樓仔」升格,連公居屋皆破頂,確實與當年今日有幾分相似,惟近年政府狂推辣招,現時炒賣風氣不似當年瘋狂,97年每月逾千宗「摩貨」的經典情況再不復見。現時巿場資金充裕,今年初存款數字逾10萬億元,遠高於1997年不足3萬億元水平,相信縱使未來樓價下調,亦不能與97年樓巿爆破後之況相提並論。

當然,以目前情況所見,下半年樓價仍然是「易升難跌」。觀乎上半年一手交投暢旺,消耗部份購買力,而預期近月推出的新辣招將影響部份需求,加上本港的按揭息率有機會跟隨美息上升,相信無論樓價或成交的升幅於下半年將會放緩,至於未來樓價走勢會否逆轉,在未有發生重大的負面事件下,仍然取決於經濟、就業、息率走勢及供應等情況!而息率走勢方面,若然美息上升幅度及速度加快,本港實際利率將由負變正,若情況持續一段時間之下,投資者需求將會減少,屆時或阻礙樓價升勢。

最後,引老闆黃建業對買樓者之言:力不逮不買,自住樓不沽,投資沽弱買強,收租揸十年。距離新屆政府上任不足一個月,再籲新政府推行房策要鑒古知今,秉持「匡正樓巿、助民安居、扶持營商」原則。

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